https://miau.my-x.hu/mediawiki/index.php?action=history&feed=atom&title=Ikerh%C3%A1zak 2026-04-19T13:24:52Z Az oldal laptörténete a wikiben MediaWiki 1.27.7 https://miau.my-x.hu/mediawiki/index.php?title=Ikerh%C3%A1zak&diff=62985&oldid=prev 2013-01-27T15:32:53Z

<p>Új oldal, tartalma: „=Forrás= =A tervezett alkalmazás /megoldás címe= Gödöllőn kínált ikerházak összehasonlítása árak, illetve ingatlan szakértők által legfontosabbnak gondo…”</p> <p><b>Új lap</b></p><div>=Forrás=<br /> <br /> =A tervezett alkalmazás /megoldás címe=<br /> <br /> Gödöllőn kínált ikerházak összehasonlítása árak, illetve ingatlan szakértők által legfontosabbnak gondolt tulajdonságok alapján. Az összehasonlítást hasonlóság elemzés segítségével végzem.<br /> <br /> <br /> =A feladat előtörténete=<br /> <br /> A gazdasági válság egyik leginkább sújtotta piaca az ingatlanpiac volt. Jelentős visszaesés mutatkozik mind a lakás-, ház-, és irodavásárlásokban. A GKI adatai szerint a tranzakciók számának a csökkenése megállt, stagnálás figyelhető meg a 2012. 3. negyedévében. Az ingatlan recesszió legfőbb indikátora a lakossági magas szintű eladósodottságon túl, az ehhez tartozó túlkínálat és nagyon nehéz finanszírozás.<br /> A vásárolások lefelé tolódtak: a kereslet a kisebb értékű, illetve kisebb méretű ingatlanok irányába toldódik.<br /> Megfigyelhető, hogy agglomerációs hatás is egyre erősebben jelentkezik az ingatlanpiacokon. Az elmúlt időszakban a fővárosból az agglomerációba költözők száma nőtt, amely részben a kedvezőbb ingatlan áraknak tudható be. Ennek hatása a budapesti piacra az volt, hogy az ingatlanok árak csökkenésének az üteme felgyorsult.<br /> Megfigyelhető bolygó városokban az trend, hogy a lakóingatlanokra kiadott építési engedélyek számában növekedés tapasztalható a több lakásos, ikerházak terén, a családi ház vásárlások rovására. Ezt a megkérdezett gödöllői ingatlanértékesítő alátámasztotta.<br /> <br /> Vizsgálódásom céljának a gödöllői ingatlanpiacon kínált ikerházakat választom.<br /> <br /> =A feladat megoldás jelenlegi helyzete és ennek értékelése=<br /> <br /> A feladat elvégzéséhez tapasztalataikról kérdeztem 4 ingatlan értékesítéssel foglalkozó ismerőseimet, hogy mondják meg, melyek azok a fő ismérvek amelyek meghatározzák egy ingatlan értékét, amelyek alapján a kínált ingatlanok összehasonlíthatóak. Erre egyértelműen mindenkitől a következő válaszokat kaptam:<br /> - Telek mérete<br /> - Hasznos alapterület<br /> - Műszaki tartalom<br /> - Építés éve<br /> <br /> Mindenkitől kaptam még egy másik jellemző tulajdonságot is befolyásolja az ingatlan értékét, ami az alábbiakkal írtak le: a városrész ahol, az ingatlan elhelyezkedik, szomszédok, utca kialakítása, központtól való távolság, zajforrások távolsága. Ezek összevontan presztízs jellemzőnek neveztem el.<br /> <br /> Kérdésemre, hogy a fenti attribútumok közül melyik az árra leginkább hatással lévő tulajdonság, már nem egyértelmű válaszokat kaptam, bár egyöntetűnek tűnt, hogy a hasznos alapterület a leginkább mondott ilyen jellemző. A felállított modellel erre is szeretnék választ kapni.<br /> <br /> =A tervezett megoldás adatvagyonának bemutatása (ANYAG)=<br /> Objektumok: 9<br /> Attribútumok: 7<br /> 9^7=4782969<br /> <br /> Az egyes objektumok attribútumait a leglátogatottabb gödöllői ingatlant hirdető honlapról szedtem, 2013.01.10.-én. A modell felállításához szükséges összes információ rendelkezésre állt.<br /> Ház 1 [http://godolloihaz.hu/reszletek.php?adatlapszam=48458&amp;type=]<br /> <br /> Ház 2 [http://godolloihaz.hu/reszletek.php?adatlapszam=161217&amp;type=]<br /> <br /> Ház 3 [http://godolloihaz.hu/reszletek.php?adatlapszam=149352&amp;type=]<br /> <br /> Ház 4 [http://godolloihaz.hu/reszletek.php?adatlapszam=41475&amp;type=]<br /> <br /> Ház 5 [http://godolloihaz.hu/reszletek.php?adatlapszam=156224&amp;type=]<br /> <br /> Ház 6 [http://godolloihaz.hu/reszletek.php?adatlapszam=159923&amp;type=]<br /> <br /> Ház 7 [http://godolloihaz.hu/reszletek.php?adatlapszam=41142&amp;type=]<br /> <br /> Ház 8 [http://godolloihaz.hu/reszletek.php?adatlapszam=131900&amp;type=]<br /> <br /> Ház 9 [http://godolloihaz.hu/reszletek.php?adatlapszam=154952&amp;type=]<br /> <br /> <br /> <br /> =A feladat által érintett célcsoportok=<br /> Az érintett célcsoportok lehetnek:<br /> <br /> Ingatlant, ikerházat vásárló háztartások<br /> Ingatlanirodák<br /> Ingatlant értékesíteni kívánó személyek<br /> <br /> =A feladat megválaszolása kapcsán várható hasznosság=<br /> <br /> Megválaszolhatóak lesznek a következő kérdések:<br /> -Vásárlói oldalról: Melyik a legjobb vétel a kínált ingatlanok közül?<br /> -Eladói oldalról: A többi ingatlanhoz mérten, mennyi lehet a kínált ingatlan eladási ára?<br /> -Mely az az attribútum, ami leginkább befolyásolja egy ingatlan értékét?<br /> <br /> =A válaszokat befolyásoló tényezők=<br /> A válaszokat a következő attribútumok befolyásolják:<br /> <br /> - Telek mérete (négyzetméter)<br /> - Hasznos alapterület (négyzetméter)<br /> - Műszaki tartalom* (érték)<br /> - Építés éve (év)<br /> - Presztízs (érték)<br /> - Ár (MFt)<br /> *: Az értékeket úgy kaptam meg, hogy a 4 megkérdezett ingatlanértékesítő az attribútumokat szakértői véleménye alapján rangsorolta egy 1-10-ig terjedő skálán, ahol 1 a legrosszabb érték, 10 pedig a legjobb. Az így kapott osztályzatok átlagából került kialakításra az attribútumhoz rendelt érték.<br /> <br /> =A saját megoldás bemutatása (MÓDSZER)=<br /> 1.lépés: online adatgyűjtés &lt;br&gt;<br /> 2.lépés: metaadatbázis &lt;br&gt;<br /> 3.lépés: PIVOT kimutatás előállítása ellenőrzés céljából &lt;br&gt;<br /> 4.lépés: Primer adattábla &lt;br&gt;<br /> 5.lépés: Rangsor kialakítása SORSZÁM függvény segítségével &lt;br&gt;<br /> 6.lépés: COCO tábla, amely FKERES függvénnyel hivatkozik a Lépcsők táblára &lt;br&gt;<br /> 7.lépés: SOLVER beállítása: célcella minél kisebb értéket vegyen fel; korlátozó tényező: egy adott lépcsőfok nem lehet nagyobb a felette levőnél &lt;br&gt;<br /> 8.lépés: SOLVER futtatása &lt;br&gt;<br /> 9.lépés: Eredményértékelés valós és becsült ár különbségével SZORZATÖSSZEG és HA függvény segítségével &lt;br&gt;<br /> 10.lépés : Kiegészítő számítások elvégzése ÁTLAG és SZÓRÁS függvénnyel &lt;br&gt;<br /> <br /> =Az eredmények értelmezése (EREDMÉNY)=<br /> <br /> A felállított modell eredményéből kiolvasható, hogy az egyes ingatlanok kínálati árai, hogyan viszonyulnak a többi ingatlan ár / érték tulajdonságaihoz. Megállapítható, hogy mely tételek vannak alul- vagy éppen túlárazva. Ezen keresztül az elemzés elején feltett két kérdés megválaszolva lett.<br /> A harmadik, az attribútumok árra gyakorolt hatása is kiolvasható az elemzésből, miszerint valóban a legfontosabb tulajdonság az ingatlan hasznos alapterülete. Az ingatlanértékesítők közötti véleményeltérést az elemzés tisztázta: a jelen adatbázis alapján az attribútumok árra gyakorolt fontossági sorrendje a következők szerint alakult:<br /> 1. Hasznos alapterület<br /> 2. Építés éve<br /> 3. Műszaki tartalom<br /> 4. Telek mérete<br /> 5. Garázs<br /> 6. Presztízs érték<br /> <br /> =Ajánlások megfogalmazása (KÖVETKEZTETÉS)=<br /> <br /> Az elkészített modell információval szolgál az ingatlant értékesítők számára, adatot ad, hogy a többi felkínált ingatlanhoz viszonyítottan, milyen értéke lehet az eladni kívánt ingatlannak.<br /> <br /> =Az információ többletérték lehetőségének levezetése (VITA)=<br /> <br /> A kapott eredmény az mutatja, hogy bár az ingatlan eladók az áraikat többi kínált ingatlan függvényében nem pontosan az optimum szerint állították be, az attól való eltérések nem számottevőek, a megjelölt eredmények kivételével.<br /> <br /> =Lépcsős függvény átforgatása szakértői rendszerként értelmezhető táblázatba=<br /> =Kapcsolódó ill. konkurens megoldások, dokumentumok=<br /> [http://hu.wikipedia.org/wiki/Ingatlan%C3%A9rt%C3%A9k-becsl%C3%A9s]<br /> <br /> [http://ingatlanerteke.hu/cpg/645906/PIACI_adatokra_epulo]<br /> <br /> =A feladat megoldásához potenciálisan szükséges IT-kompetenciák=<br /> *Wiki használat<br /> *Metaadatbázis<br /> *Kimutatás-varázsló<br /> *Excel függvények<br /> *SOLVER</div>

Olasz Ferenc