A lap jelenlegi, 2011. január 3., 13:42-kori változata

Forrás

XLS

A tervezett alkalmazás/megoldás címe

Melyik VIII. kerületi irodaházat válassza adott vállalat

A feladat előtörténete

• Egy nagy külföldi cég Magyarországon szeretne tovább terjeszkedni, ezért igényeinek megfelelő irodaházat keres.

A tulajdonosok igényei alapján arra a döntésre jutottak, hogy Budapesten a VIII. kerületbe szeretnének irodaházat bérelni. A választáshoz hozzájárult adott kerület irodaházainak bő választéka és modernsége. Fontos még valamint az, hogy elegendő parkolóhely is tartozzon a bérelt irodaházhoz.

• Már csak az marad a kérdés, hogy a bő választék közül melyik a legmegfelelőbb.

A feladat megoldás jelenlegi helyzete és ennek értékelése

• Az irodaházak elemzése során, az interneten talált adatok alapján döntöttem.
• Mint látható, bő a választék a VIII. kerületi irodaházak között.
• A cég különböző igényeit egyenlőre egyik sem testesíti meg teljesen.
• Az bő választék első ránézésre után talán a Módusz irodaház és a BC 22 irodaház tűnik a legmegfelelőbbnek a vállalat számára,mert a legfontosabb szempont szerint a bérleti díjuk a többi irodaházzal összehasonlítva viszonylag alacsony. Valamint parkolóhellyel, alacsonyabb parkolási költséggel, és lifttel rendelkeznek. Persze ezek sem hibátlanok, hiszen minden egyes választható épületnek megvan a maga jó és rossz oldala.
• A vállalat előtt még mindig az a kérdés áll, hogy még is melyik az az irodaház, amely az ár/érték szempontjából a leghatékonyabban elégíti ki szükségleteit. A vállalat vezetősége számára fontos, hogy az a bérleti díj, amit kifizetnek, olyan értéket képviseljen, amely nem irreálisan magas az irodaház által nyújtott értékekkel. Több parkolóhelyért, modernebb épületért, magasabb épület esetén több liftért, hajlandóak magas bérleti díjat is fizetni.

A tervezett megoldás adatvagyonának bemutatása (ANYAG)

A mértékegységek kiválasztása, viszonylag egyszerű volt, hiszen az internetes oldal, a forrásom sokakat számszerűsített, azonban a mértékegységek értelmezése volt nehezebb, mint látható eléggé összetett mértékegységeim vannak. Azonban belátható, hogy ezek a mértékegységekkel lehet a legjobban számszerűsíteni, értelmezni az egyes tulajdonságokat. Ahol meg volt adva a Maximum és Minimum, pl., az üzemeltetési költségnél, ott átlagot számoltam.

Objektumok (sorok)

• O1 "Aréna Corner Irodaház Hungária krt. 40 - 44"

• O2 "BC 22, Baross u. 22"

• O3 "Corvin irodák I., futó u. 47 - 53"

• O4 Corvin irodák II.ker., Corvin sétány

• O5 "East West Business Center, Rákóczi u. 1 - 3"

• O6 "Expert Kerepsi Irodaház, Kerepesi u. 27/A"

• O7 "Kálvin Center, Kálvin tér 12."

• O8 "Kálvin Tower, Kálvin tér 11."

• O9 "Módusz Irodaház, Könyves Kálmán krt. 76."

• O10 "S Matte Irodaház, Asztalos Sándor u. 9 - 12"

• O11 "Szent Királyi Irodaház, Szent Királyi u. 8"

• mert ezek az irodaházak a szempontunk alapján a legmegfelelőbbek.

Attribútumok (X, Y oszlopok)

• X1 Irodaterület összesen (m2)iránya: 0, mert minél nagyobb az irodaterület, annál drágább az ingatlan ára

• X2 Jelenleg Kiadó Iroda (m2) iránya: 0, mert minél több iroda kiadó, annál több irodaterületet tudunk bérbe venni, amely növeli a bérleti költséget és az ingatlan árát

• X3 Min. Bérbe adható Iroda (m2)iránya: 1, mert minél kisebb a minimum megszabás mértéke, annál többen tudnak igényeiknek megfelelő irodaterületet bérelni, amely az irodaház értékét ugyancsak növeli

• X4 Közös területi arány (%) iránya:1, mert minél kisebb a közös terület aránya, annál drágább lehet az ingatlan ára

• X5 Parkolási díj (€/m2/gk+ÁFA)iránya: 1, mert minél kisebb a parkolási költség, annál több lehet az ingatlan bérleti díja

• X6 Üzemeltetési költség (Ft/m2/hó+ÁFA)iránya: 1, mert minél kisebb az üzemeltetési költség, az ingatlan ára is annál drágább

• X7 Liftek száma (db)iránya: 0, mert minél több a lift az ingatlan ára vélhetően annál drágább

• X8 parkolóhelyek (db)iránya: 0, mert minél több a parkolóhely az irodaház bérleti költsége annál nagyobb lehet

• X10 iroda bérleti díj (€/m2/hó+ÁFA)

• mert ezek azok a tulajdonságok, amelyek legjobban befolyásolják a választást.

A feladat által érintett célcsoportok

• A legfőbb érdekelt, nem más, mint maga a külföldi vállalat, aki Magyarországon szeretne tovább terjeszkedni.

• Ezen kívül:

• Az ingatlan tanácsadók : Akik átfogó piaci ismereteinkre, sokéves tapasztalatukra, valamint munkatársaik szakértelmére támaszkodva nagyon sok mindenben segíteni tudnak a vállalatnak, akinek szinte nagyon kevés ismeretsége van Magyarországon.Akiknek elsődleges céljuk partnereik igényeinek maradéktalan kielégítése és hosszan tartó együttműködés kialakítása.

• Az ingatlan fejlesztők: Akiknek stratégiájuk, hogy az ingatlanpiaci palettát a lehető legszélesebb módon lefedve az „A” kategóriás irodaházaktól a kiskereskedelmi ingatlanokon, logisztikai parkon keresztül egészen a lakóprojektekig, hotelekig teljes körű szolgáltatást nyújtsanak ügyfeleinknek.

• Az üzemeltetők: Akik, kereskedelmi és lakóingatlanokkal foglalkoznak, valamint létesítménygazdálkodási feladatokat látnak el intézményes tulajdonosok/befektetők számára.

A feladat megválaszolása kapcsán várható hasznosság

• A Solver alkalmazásával lehetőség nyílik az egyéni, saját preferencia rendszer szerinti értékelésre, a felhasználó maga állíthatja be, hogy mely szempontokat milyen súllyal szeretné az értékelésnél figyelembe venni.

• A vállalat konkrét célja, hogy a VIII. kerületbe szeretne irodaházat bérelni, azonban adott kerületben az irodaházak választéka igen bő.
• A vállalat szeretné a lehető legjobban kiválasztani, amely igényeinek megfelel.
• Fontos, hogy az ár/érték aránya is gazdaságos legyen, mert a vállalkozás nem szeretne felesleges kiadásokat, felhalmozni, egy rossz épület választása miatt.
• Mindezen kívül fontos még, hogy az igényeinek is megfelelő legyen.

A saját megoldás bemutatása (MÓDSZER)

• A feladat megoldásának lépései:

• 1. Az adatok kigyűjtése a internetről (http://www.irodahaz.info alapján)
• 2. Adatbázis készítése a kigyűjtött adatok alapján (meta tábla)
• 3. Pivot tábla készítése (pivot munkalap: A1-J13)
• 4. Sorszámozás készítése a meglévő adatokból (pivot munkalap: A19-J31)
• 5. COCO tábla készítése (rangsoronként: COCO Y =rangsor; €/m2/hó+ÁFA összeggel: COCO Y=€/m2/hó+ÁFA)
• 6. A kapott eredmény kiértékelése HA függvény segítségével(COCO Y= €/m2/hó+ÁFA munkalap, N51-N61)

Az eredmények értelmezése (EREDMÉNY)

Az alábbiakban ismertetem az elemzés számított eredményeit:

• O1 "Aréna Corner Irodaház Hungária krt. 40 - 44" 0%Kiegyenlített

• O2 "BC 22, Baross u. 22" 0% Kiegyenlített

• O3 "Corvin irodák I., futó u. 47 - 53" -7% Alulértékelt

• O4 Corvin irodák II.ker., Corvin sétány 0% Kiegyenlített

• O5 "East West Business Center, Rákóczi u. 1 - 3" 0% Kiegyenlített

• O6 "Expert Kerepsi Irodaház, Kerepesi u. 27/A" 0% Kiegyenlített

• O7 "Kálvin Center, Kálvin tér 12." 10% Túlértékelt

• O8 "Kálvin Tower, Kálvin tér 11." 0% Kiegyenlített

• O9 "Módusz Irodaház, Könyves Kálmán krt. 76." 0% Kiegyenlített

• O10 "S Matte Irodaház, Asztalos Sándor u. 9 - 12" 0% Kiegyenlített

• O11 "Szent Királyi Irodaház, Szent Királyi u. 8" -8% Alulértékelt

Az elemzés lefuttatása után a legmegfelelőbbnek a Szent Királyi Irodaház bizonyult, hiszen a becsült érték alá esik. Ez az irodaház testesíti meg a legjobban a vállalat igényeit. A minimum bérbe adható területe 124 m2, amelynek minden részét a vállalat hasznosít is. Fontos a parkolási lehetőség is, a választott irodaház 22 db szabad parkoló helyet biztosít. Azonban a parkolás nem ingyenes, a parkolási díj: 80 €/m2/gk+ÁFA, amely a többi irodaházzal összehasonlítva, erősen az átlag körül ingadozik, tehát ez az összeg megfizethető. Az irodaház bérleti díja: 8,25 €/m2/hó+ÁFA, amely viszont erősen a a többi irodaház bérleti díjának átlaga alatt van, tehát mindez kompenzálhatja azt, hogy ennél az irodaháznál van parkolási díj.

Ajánlások megfogalmazása (KÖVETKEZTETÉS)

Az elemzés lefuttatása után, tehát a választott irodaház a Szent Királyi irodaház. Az irodaház info internetes oldalon megtekinthető az irodaház épülete, amely igen modern, igényes kivitelezésű. 1990- ben építették, 2007- ben már fel is újították.

Szolgáltatásai:

• 24 órás recepció és biztonsági szolgálat
• Lapradiátoros főtés, split klíma hűtés
• Belső udvari parkolók (22 férőhely)
• Álmennyezet
• Kávézó és büfé

• Láthatjuk, hogy kávézó és büfét is tartalmaz, valamint recepciót, amely tehát a közös területbe tartozik, mindez nem jelent gondot a vállalat számára, hiszen ez a két terület belefér, hogy az irodaház más bérlőivel együtt használják.

Az információ többletérték lehetőségének levezetése (VITA)

A Szent Királyi irodaházban nincs lift, azonban a többi választható objektumok között van több lift is. Azonban ez a Szent Királyi irodaház, 3271 m2, a többi választható irodaházak között még 24000 m2- es területűek is voltak, mint láthatjuk a választott irodaházunk, nem egy több szintes, mindösszesen 3 emeletes, amelyhez nem feltétlenül szükséges a lift.

Lépcsős függvény átforgatása szakértői rendszerként értelmezhető táblázatba

Kapcsolódó, ill. konkurens megoldások, dokumentumok