„Oclakas” változatai közötti eltérés

A lap 2011. június 24., 12:55-kori változata

Ide kerül az oc lakás cikkem.

Forrás

 A letölthető excel URL-je:

A tervezett alkalmazás/megoldás címe

Az Otthon Centrum Ingatlanközvetítő iroda internetes adatbázisán keresztül kis alapterületű lakások összehasonlítása több fontos jellemző, mint elhelyezkedés, méret, állapot, stb... felhasználásával.

A feladat előtörténete

Alcím: Eladó kislakások összehasonlítása az Otthon Centrum hirdetéseinek felhasználásával.

Néhány évvel ezelőtt vásároltam hasonló paraméterekkel rendelkező lakást, mint amilyenek a példában is szerepelnek. A vásárlást megelőző keresés hosszú hónapokig tartott, több mint 50 ingatlant néztem meg, mire sikerült kiválasztanom a legmegfelelőbbet. Ha abban az időben rendelkezésemre állt volna az alábbiakban ismertetett elemzési módszer, akkor valószínűsíthetően a keresésre fordított időt és energiát lényegesen lecsökkenthettem volna, hiszen eleve lettek volna olyan lakások, melyeket az elemzés eredményeképp eleve kizártam volna.

(Az azóta eltelt néhány év sok változást hozott a lakáspiac helyzetében. A 2008-as gazdasági válság a lakások árát lenyomta. Ez elvileg a lakásvásárlók helyzetét pozitívan befolyásolta volna, ha a lakáshitelezés feltételei nem szigorodtak volna nagymértékben. Ennek következtében "igazán jól" azok jártak, akiknek rendelkezésére áll készpénzben az ingatlan fedezete.)

A feladat megoldás jelenlegi helyzete és ennek értékelése

Lakásom vásárlásakor nem állt rendelkezésemre (nem ismertem) semmilyen összehasonlító elemzés elkészítésére alkalmas módszer, ezért a kiválasztáskor leginkább saját döntéshozó képességemre, az egyes ingatlanok megtekintése során szerzett benyomásaimra és a környezet illetve az adott lakás által befolyásolt érzelmeimre. Vagyis döntésemet teljes mértékben szubjektív szempontok befolyásolták. (Leszámítva persze a történet nagyon is objektív, vagyis a pénzügyi oldalát). Az alábbiakban ismertetett elemzés azonban teljes mértékben matematikai, ennélfogva szigorúan objektív.

A feladat adatvagyonának bemutatása (ANYAG)

A feladat megoldásához forrásként az Otthon Centrum adatbázisában szereplő ingatlanhirdetéseket használtam. Néhány más ingatlaniroda weblapjával illetve ingatlanos portál adataival összehasonlítva az Otthon Centrum adatbázisa volt a legrészletesebb adattartalmú. A feladat megoldása során az egyik szempont az adott ingatlan Deák tértől való távolsága volt. Ennek az attribútumnak a meghatározásához a Google Maps internetes oldalt használtam segítségül.

Objektumok (sorok)

1. lakás

2. lakás

3. lakás

4. lakás

5. lakás

6. lakás

Attribútumok (oszlopok)

1. állapot

2. belmagasság

3. Deák tértől való távolság

4. kor

5. környék

6. méret

7. szint

A feladat által érintett célcsoportok

Az összehasonlításban szereplő lakások méretüknél fogva eleve meghatározzák a célcsoportot. Ilyen kisméretű ingatlan egy, esetleg két személy számára lehet alkalmas/kényelmes, ezért a célcsoportot leginkább az egyedülállók és a másodmagukkal (házastárs/élettárs/lakótárs) költözők alkothatják.

A feladat megválaszolása kapcsán várható hasznosság

Lakáskeresésem során egyetlen olyan ingatlanközvetítő irodával sem találkoztam, ahol a kínálatban szereplő lakásokat bármiféle matematikai módszer segítségével rangsorolták volna, melyek segítségével szűkített listát tudtak volna a rendelkezésemre bocsátani.

A feladat és annak megoldása képet ad arról, hogy a vizsgált attribútumok alapján az összehasonlításban szereplő lakások alul- vagy felülértékeltek ill. kiegyenlítettek -e az ár vonatkozásában. Természetesen a kép változhat, ha az attribútumok körét növeljük vagy csökkentjük, esetleg cseréljük.

Jelen vizsgálat abban próbál segítséget nyújtani, hogy a kínálatban szereplő lakások közül a felsorolt attribútumok és az ár alapján melyiket érdemes megvásárolni.

Az átlagvizsgálat szerint az árat leginkább a lakások állapota, legkevésbé pedig a házak kora befolyásolja. A szórásvizsgálat szerint az állapot jellemzőre reagál a modell a legérzékenyebben és a belmagasságra a legkevésbé, vagyis az ár szempontjából ezek a leginkább és a legkevésbé befolyásoló tényezők.

A válaszokat befolyásoló tényezők

Az egyes attribútumok vizsgálatba való beválogatása/cseréje befolyásol(hat)ja a vizsgálat végeredményét.

A saját megoldás bemutatása (MÓDSZER)

1. A feladat alapjául szolgáló termékek adatainak táblázatban való összesítése.

2. Az objektum-attribútum mátrix alapján egy Pivot táblázat elkészítése.

3. A rendelkezésre álló adatok és preferenciák alapján sorszám függvénnyel rangsorolás.

4. A COCO táblázat elkészítése FKERES függvénnyel.

5. Solver program alkalmazása.

6. A kapott eredmények értékelése, a feladat értelmezése, feltöltése szöveges információkkal.

Az eredmények értelmezése (EREDMÉNY)

Az elemzés során megállapítható, hogy a lakások árát leginkább befolyásoló tényező az elhelyezkedés, a Deák tértől való távolság. A kislakások tulajdonosai általában egyedül vagy másodmagukkal élnek, az ő szempontjaik között kevésbé fontos, hogy az ingatlan zöldövezetben legyen (míg általában a családosoknál ez többet nyom a latban), sokkal inkább számít, hogy mennyire gyorsan és egyszerűen megközelíthető pl. a munkahely. A lakás állapota is fontos szempont, ez is nagymértékben befolyásolja az árat. Bár van aki kifejezetten olyan lakást keres, ahol egy alapos felújítás erősen indokolt és így az egyéni elképzelések megvalósíthatóak, az emberek többsége jobban szeret olyan ingatlan vásárolni, ahol szinte vagy egyáltalán semmit nem kell tenni a lakás állapotának javításáért a beköltözés előtt.

Ajánlások megfogalmazása (KÖVETKEZTETÉS)

Egy ingatlan megvétele a legtöbb ember életében egy fontos mérföldkő, ezért vásárlás előtt célszerű alaposan körülnézni a piacon, tájékozódni különböző internetes portálokon és ingatlanirodákban. A leendő lakás mérete, elhelyezkedése és egyéb fontos paraméterei eleve meghatározzák a célcsoportot, pl. egy kétgyermekes házaspár valószínűleg nem 30 nm-es garzont keres a belvárosban, míg egy egyedülálló nem a kervárosban keres magának családi házat.

Általánosságban azonban elmondható, hogy függetlenül a lakás elhelyezkedésétől, méretétől, korától és egyéb tulajdonságaitól mindenki számára fontos szempont az, hogy mennyire napfényes az ingatlan. Ez soha nem elhanyagolható szempont, de jelentősége erőteljesen megnő a kis méretű, vizsgálat tárgyát is képező lakásoknál, ami abból is látszik, hogy a földszinti lakások kevésbé népszerűek, mint az emeletiek, amiért a vásárlók hajlandóak többet fizetni. A földszinti lakások azért is kevésbé népszerűek, mert az általános vélemény szerint egy emeleti lakást feltörni nehezebb, időigényesebb feladat, mint egy földszintit.

Kapcsolódó dokumentumok

Az Otthon Centrum adatbázisa, melyből a vizsgált lakások adatait gyűjtöttem: http://www.oc.hu/

Az ingatlanok Deák tértől való távolságának meghatározásához használt internetes oldal: http://maps.google.com/