„Oclakas” változatai közötti eltérés

A lap jelenlegi, 2011. június 24., 15:53-kori változata

Ide kerül az oc lakás cikkem.

Forrás

 A letölthető excel URL-je:

A tervezett alkalmazás/megoldás címe

Az Otthon Centrum Ingatlanközvetítő iroda internetes adatbázisán keresztül kis alapterületű lakások összehasonlítása több fontos jellemző, mint elhelyezkedés, méret, állapot, stb... felhasználásával.

A feladat előtörténete

Alcím: Eladó kislakások összehasonlítása az Otthon Centrum hirdetéseinek felhasználásával.

Néhány évvel ezelőtt vásároltam hasonló paraméterekkel rendelkező lakást, mint amilyenek a példában is szerepelnek. A vásárlást megelőző keresés hosszú hónapokig tartott, több mint 50 ingatlant néztem meg, mire sikerült kiválasztanom a legmegfelelőbbet. Ha abban az időben rendelkezésemre állt volna az alábbiakban ismertetett elemzési módszer, akkor valószínűsíthetően a keresésre fordított időt és energiát lényegesen lecsökkenthettem volna, hiszen eleve lettek volna olyan lakások, melyeket az elemzés eredményeképp eleve kizártam volna.

(Az azóta eltelt néhány év sok változást hozott a lakáspiac helyzetében. A 2008-as gazdasági válság a lakások árát lenyomta. Ez elvileg a lakásvásárlók helyzetét pozitívan befolyásolta volna, ha a lakáshitelezés feltételei nem szigorodtak volna nagymértékben. Ennek következtében "igazán jól" azok jártak, akiknek rendelkezésére áll készpénzben az ingatlan fedezete.)

A feladat megoldás jelenlegi helyzete és ennek értékelése

Lakásom vásárlásakor nem állt rendelkezésemre (nem ismertem) semmilyen összehasonlító elemzés elkészítésére alkalmas módszer, ezért a kiválasztáskor leginkább saját döntéshozó képességemre, az egyes ingatlanok megtekintése során szerzett benyomásaimra és a környezet illetve az adott lakás által befolyásolt érzelmeimre. Vagyis döntésemet teljes mértékben szubjektív szempontok befolyásolták. (Leszámítva persze a történet nagyon is objektív, vagyis a pénzügyi oldalát). Az alábbiakban ismertetett elemzés azonban teljes mértékben matematikai, ennélfogva szigorúan objektív.

A feladat adatvagyonának bemutatása (ANYAG)

A feladat megoldásához forrásként az Otthon Centrum adatbázisában szereplő ingatlanhirdetéseket használtam. Néhány más ingatlaniroda weblapjával illetve ingatlanos portál adataival összehasonlítva az Otthon Centrum adatbázisa volt a legrészletesebb adattartalmú. A feladat megoldása során az egyik szempont az adott ingatlan Deák tértől való távolsága volt. Ennek az attribútumnak a meghatározásához a Google Maps internetes oldalt használtam segítségül.

Objektumok (sorok)

1. lakás

2. lakás

3. lakás

4. lakás

5. lakás

6. lakás

Attribútumok (oszlopok)

1. állapot

2. belmagasság

3. Deák tértől való távolság

4. kor

5. környék

6. méret

7. szint

A feladat által érintett célcsoportok

Az összehasonlításban szereplő lakások méretüknél fogva eleve meghatározzák a célcsoportot. Ilyen kisméretű ingatlan egy, esetleg két személy számára lehet alkalmas/kényelmes, ezért a célcsoportot leginkább az egyedülállók és a másodmagukkal (házastárs/élettárs/lakótárs) költözők alkothatják.

A feladat megválaszolása kapcsán várható hasznosság

Lakáskeresésem során egyetlen olyan ingatlanközvetítő irodával sem találkoztam, ahol a kínálatban szereplő lakásokat bármiféle matematikai módszer segítségével rangsorolták volna, melyek segítségével szűkített listát tudtak volna a rendelkezésemre bocsátani.

A feladat és annak megoldása képet ad arról, hogy a vizsgált attribútumok alapján az összehasonlításban szereplő lakások alul- vagy felülértékeltek ill. kiegyenlítettek -e az ár vonatkozásában. Természetesen a kép változhat, ha az attribútumok körét növeljük vagy csökkentjük, esetleg cseréljük.

Jelen vizsgálat abban próbál segítséget nyújtani, hogy a kínálatban szereplő lakások közül a felsorolt attribútumok és az ár alapján melyiket érdemes megvásárolni.

Az átlagvizsgálat szerint az árat leginkább a lakások állapota, legkevésbé pedig a házak kora befolyásolja. A szórásvizsgálat szerint az állapot jellemzőre reagál a modell a legérzékenyebben és a belmagasságra a legkevésbé, vagyis az ár szempontjából ezek a leginkább és a legkevésbé befolyásoló tényezők.

A válaszokat befolyásoló tényezők

Az egyes attribútumok vizsgálatba való beválogatása/cseréje befolyásol(hat)ja a vizsgálat végeredményét.

A saját megoldás bemutatása (MÓDSZER)

1. A feladat alapjául szolgáló termékek adatainak táblázatban való összesítése.

2. Az objektum-attribútum mátrix alapján egy Pivot táblázat elkészítése.

3. A rendelkezésre álló adatok és preferenciák alapján sorszám függvénnyel rangsorolás.

4. A COCO táblázat elkészítése FKERES függvénnyel.

5. Solver program alkalmazása.

6. A kapott eredmények értékelése, a feladat értelmezése, feltöltése szöveges információkkal.

Az eredmények értelmezése (EREDMÉNY)

Solver eredménye

A vizsgálatban szereplő 6 lakás közül az 1. számú tényleges vételára megegyezik a becsült árral, az eltérés 0. A 2., 3., 5., 6., lakások esetén az eltérés negatív irányú, vagyis a lakások túlárazottak. A 4. számú lakás az egyetlen a vizsgáltak közül, ahol pozitív az eredmény és a becsült ár magasabb, mint a tényleges vételár, itt 100.000 Ft-ot lehet megtakarítani a vásárlás során. A vesztes lakás a 2-es számú, itt 110.000 Ft-tal több a tényleges, mint a becsült ár.

FONTOSSÁGI rangsor

A SOLVER által B31:I36 tartományban kiszámított értékek alpján elkészítjhetjük az egyes attribútumokhoz tartozó értékek átlagait, amelyek alapján egy rangsor állítható fel az attribútumok között:

1. állapot 2. szint 3. Deák tértől való távolság 4. méret 5. belmagasság 6. környék 7. kor

ÉRZÉKENYSÉGI rangsor

Az érzékenységi rangsor a fontossági rangsornál említett SOLVER értékek szórása alapján került megállapításra:

1. állapot 2. Deák tértől való távolság 3. szint 4. méret 5. környék 6. kor 7. belmagasság

Ajánlások megfogalmazása (KÖVETKEZTETÉS)

A fentiekben bemutatott vizsgálat alapján csak óvatos következtetések vonhatók le, mivel az attribútumok száma jelen esetben korlátozott volt, ezeken kívül még számos jellemzőjét lehet egy lakásnak felsorolni és egy esetleges vizsgálatban szerepeltetni. Az attribútumok megválasztása szubjektív volt, de azzal a céllal, hogy objektív eredményt érjek el.

A számítások eredményeképpen megállapítható, hogy a vizsgálatba bevont összes attribútum hatással van a az objektumok vételárára, hogy milyen mértékben ill. sorrendben, azt a rangsor vizsgálatok mutatták meg.

A vizsgálatok alapján három kategóriába lehet sorolni a lakásokat:

1. túlárazottak: ez volt a legjellemzőbb, a hat vizsgált lakás közül 4-nél a tényleges eladási ár magasabb volt, mint a becsült

2. aláárazott: egyetlen ilyen lakás volt a vizsgáltak közül, mégpedig a 4-es számú, ezt a lakást így győztesként hirdethetjük

3. kiegyenlített: szintén egy olyan lakás volt (az 1-es számú), ahol a valós és a becsült eladási ár megegyezett

A fontossági rangsor vizsgálatából kiderül, hogy a lakás árának alakulását leginkább befolyásoló tényező, a legnagyobb hányadot kitevő attribútum a lakás állapota. Természetesen minél jobb állapotú egy ingatlan, annál többe kerül. Másik két fontos szempont a szint (emelet népszerűbb, mint a földszint) és a Deák tértől való távolság (központi elhelyezkedés, jó tömegközlekedés, stb...)

Az érzékenység azt mutatja meg, hogy mennyire érzékeny adott attribútum változására a modell alapján kiszámított (javasolt) összeg (lakásár). Ahogy a fontossági rangsornál, itt az érzékenységi rangsornál is első helyen szerepel az állapot. A vizsgálat alapján az a következtetés vonható le, hogy az emberek szívesebben vásárolnak olyan ingatlant, ami azonnal beköltözhető és a felújításra egyáltalán nem vagy csak kisebb összeget kell költeni.

GYŐZTES és VESZTES hirdetése

Győztes a 4-es számú lakás, vesztes a 2-es számú.

Lakásvásárlást megelőző vizsgálatok (VITA)

A fentiekben bemutatott vizsgálat a lakásvásárlók és az eladók számára is támpontként szolgálhat a lakások értékelésénél. Fontos kihangsúlyozni, hogy a vizsgálat szigorúan matematikai/objektív, ettől az egyéni preferenciák eltérhetnek, azonban mindenképpen hasznos segítséget nyújthat a döntéshozatalban.

Az ingatlanirodák plusz szolgáltatásként beépíthetnék ezt a vizsgálati módszert a tevékenységi körükbe, saját munkájukat is megkönnyítve ezzel.

Az általam készített elemzés reprezentatív, kevés objektum és attribútum szerepel benne. A jellemzők és a vizsgált objektumok számának bővítése a vizsgálat eredményét nagymértékben befolyásolhatja.

Számomra meglepő volt, hogy a vizsgálat szerint az egyik legkevésbé befolyásoló szempont az a lakás belmagassága. Amikor én kerestem néhány évvel ezelőtt hasonló kisméretű lakást, nálam nagyon is fontos szempont volt, hogy a lakásnak nagy legyen a belmagassága és a kis alapterületet állógalériával tudjam "növelni". Bár az elemzés szerint minél jobb állapotú az ingatlan, annál kelendőbb, nálam ez pont fordítva volt. Én olyan lakást kerestem, ami rossz állapotban volt, egyrészt a vételár így kedvezőbb volt, másrészt saját ízlésem szerint alakíthattam.

A vizsgálat eredménye számomra mindenképpen érdekes, hiszen rámutat, hogy az egyéni preferenciák és a matematika világa mennyire távol állhat adott esetben egymástól.

Kapcsolódó dokumentumok

Az Otthon Centrum adatbázisa, melyből a vizsgált lakások adatait gyűjtöttem: http://www.oc.hu/

Az ingatlanok Deák tértől való távolságának meghatározásához használt internetes oldal: http://maps.google.com/