A lap 2013. január 14., 23:15-kori változata

AKI A SZABVÁNYOK RÉSZLETES MEGISMERÉSE ÉS MEGÉRTÉSE HELYETT 
MÁSOK MUNKÁJÁBÓL PRÓBÁL VISSZAKÖVETKEZTETNI ARRA, MI IS LEHETETT A SZABVÁNY,
AZ AUTOMATIKUSAN MEGBUKOTT!

Egy javítás részleges története: Igaza volt-e Machiavellinek?

AKI EZT A SZÓCIKKET FELÜLÍRJA, VAGYIS NEVE MEGJELENIK A LAPTÖRTÉNETBEN, 
AZ AKTUÁLIS FÉLÉVBEN AUTOMATIKUSAN MEGBUKOTTNAK MINŐSÜL!

MIELŐTT BÁRMILYEN SZERKESZTÉSI RÉSZLET-SZABÁLYOZÁS ISMERTETÉSRE KERÜLNE: 
HOGYAN KELL ÚJ SZÓCIKKET LÉTREHOZNI A MIAÚ-WIKIBEN:

• Regisztráljon a MIAÚ WIKI-ben, ill. lépjen be korábbi regisztrációja alapján [1]
• Kattintson ide, azaz ezen szócikk laptörténetének egy olyan pontjára, mely mellett a tárgyfelelős neve szerepel [2]
• Kattintson a "szerkesztésre" [3]
• Jelölje ki a szerkeszthető tartalmat, azaz magát a tartalomjegyzéket (pl. CTRL+A)
• Másolja fel a vágólapra a kijelölt tartalmakat (CTRL+C)
• Kattintson a "szócikkre" [4]
• Írja át (a böngésző címsorában /URL/) a "https://miau.gau.hu/mediawiki/index.php/Tartalomjegyz%C3%A9k" betűsorból a TARTALOMJEGYZÉK szócskát egy olyan kulcsszóra, mely jól tükrözi az Ön feladatának lényegét
• Üssön egy enter-t
• Kattintson a "szerkesztheted" ajánlatra
• Másolja be a vágólap tartalmát (CTRL+V)
• Írja át az oktató által megadott URL alapján a FORRÁS fejezetben jelzett hivatkozást.
• Mentse el a lap alján felkínált gombbal immár az Ön saját szócikkének első verzióját: vagyis a tartalomjegyzékét.
• Ezt követően bármikor szerkeszthető a szócikk Ön által és BÁRKI által, tehát érdemes figyelni a laptörténetet...
• A szerkesztés legfontosabb elvei: két enter egy valódi sortörés, csillaggal kezdett sor felsorolást eredményez
• Jó munkát!

A szócikk kialakításának tartalmi és formai részletszabályai:

Forrás

XLS

A tervezett alkalmazás/megoldás címe

Családi ház vásárlása

A feladat előtörténete

A közeljövőben tervezem, hogy jelenlegi lakóhelyemről elköltözöm, és családi házat veszek a környéken.

A hasonlóságelemzés segítségével szeretnék a kiválasztott ingatlanok közül a legjobb ár-érték arányú családi ház mellett dönteni.

A feladat megoldásának jelenlegi helyzete (best practice) és ennek értékelése/kritikája

Az internetes hirdető portálokon talált eladó ingatlanok közül kiválasztva néhány családi házat, kigyűjtöttem azok - vásárlás szempontjából jelentősnek ítélt - adatait.

Ezek a következők:

alapterület, telekterület, szobák száma, szintek száma, építés éve, Budapesttől való távolság, vételár.

Ezen jellemzőket figyelembe véve, illetve felhasználva, megpróbálom különböző módszerek segítségével rangsorolni a kiválasztott ingatlanokat.

A Rangsor munkalapon látható a kiválasztott családi házak hibapontos, illetve a jóságpontos (inverz irányokkal készült) rangsora.

A vizsgálat során elkészített ösztönös hibapontos rangsor (A51:J62; iránya: A49:G49) eredményeképpen a legjobb ár-érték arányt képviselő családi ház az 5. számú.

Emellett az inverz irányokkal készült jóságpontos rangsorolás (A71:J82; iránya: A69:G69) esetében a legjobb eredményt a 3. számú családi ház érte el.

A tervezett megoldás adatvagyonának bemutatása (ANYAG)

Az ösztönös megoldás különböző eredményeket hozott, így döntésemet nem könnyítette meg. A tananyag nélkül döntésem szubjektív jellegű lenne, míg hasonlóságelemzéssel objektív, tény alapú eredményt kaphatok, habár figyelembe kell vennünk, hogy a vizsgált tényezők megadása saját szubjektív megítélésem alapján történt, és ennél jóval több (nem számszerűsíthető) körülmény játszik szerepet az ingatlanok értékében.

Az adatbázis munkalapon találhatóak az általam kigyűjtött családi házak adatai, azok forrásának megjelölésével.

Objektumok (sorok)

Családi házak 1-10.

Attribútumok (X, Y oszlopok)

• X1 alapterület (nm) → Rangsor munkalap B6:B15
• X2 telekterület (nm) → Rangsor munkalap C6:C15
• X3 szobák száma (db) → Rangsor munkalap D6:D15
• X4 szintek száma (db) → Rangsor munkalap E6:E15
• X5 építés éve (év) → Rangsor munkalap F6:F15
• X6 Budapesttől való távolság (km) → Rangsor munkalap G6:G15
• Y Vételár (millió Ft.) → Rangsor munkalap H6:H15

A 0 (egyenes arányosság) és az 1 (fordított arányosság) alapján megjelöltem az attribútumok irányait:

• alapterület (nm): minél nagyobb, annál drágább, tehát iránya 0.
• telekterület (nm): minél nagyobb, annál drágább, tehát iránya 0.
• szobák száma (db): minél nagyobb, annál drágább, tehát iránya 0.
• szintek száma (db): minél nagyobb, annál drágább, tehát iránya 0.
• építés éve (év): minél nagyobb, annál drágább, tehát iránya 0.
• Budapesttől való távolság (km): minél nagyobb, annál olcsóbb, tehát iránya 1.

A feladat által érintett célcsoportok

A feladat eredménye érdekes lehet azok számára, akik családi házat szeretnének vásárolni, és döntésüket nem csupán szubjektív módon szeretnék meghozni. Esetleg ingatlanirodák részére is hasznos megoldás lehet az ügyfelek részére elkészített hasonlóságelemzés.

A hasonlóság elemzés során objektív rangsort tudunk felállítani a rendelkezésre álló jellemzők segítségével, így összehasonlítóvá válnak a különböző helyeken lévő, eltérő tulajdonságú családi házak árai, ami segíti meghozni az ingatlant vásárlók végső döntését.

A feladat megválaszolása kapcsán várható hasznosság

A vizsgálat elvégzése szakember segítségével több időt, és pénzt kíván meg, mivel meg kell fizetni a szakember ráfordított idejét, míg hasonlóságelemzést az adatvagyon rendelkezésre állásától számítva mi magunk akár 20 perc alatt is készíthetünk az ingyenesen elérhető internetes felületen (MY-X, FAST FEED).

Ösztönös megoldás esetén várható költségek:

• Igénybevett szoftverek, elemző modulok használatának díja: 0 Ft.
• Adatok megszerzése: 0 Ft.
• Szakértő ráfordított ideje: 3 óra
• Szakértői óradíj: 4000 Ft.
• Költség összesen: 12.000 Ft.
• Piaci értéke: 18.000 Ft.
• Elérhető haszon: 6.000 Ft.

Tananyag segítségével történt elemzés várható költségei:

• Igénybevett szoftverek, elemző modulok használatának díja: 5.000
• Adatok megszerzése: 0 Ft.
• Ráfordított idő: 1,5 óra
• Óradíj: 4000 Ft.
• Költség összesen: 11.000 Ft.
• Piaci értéke: 25.000 Ft.
• Elérhető haszon: 14.000 Ft.

Értékkülönbözet

Ösztönös megoldás és tantárgy szerinti megoldás költségkülönbözete: 12.000 – 11.000 = 1.000 Ft.

A megoldások piaci értékének különbsége: 25.000 – 18.000 = 7.000 Ft.

Elérhető haszon különbözete: 14.000 – 6.000 = 8.000 Ft

9.000 Ft. reményében kezdek neki a hasonlóságelemzésnek.

A saját megoldás bemutatása (MÓDSZER)

1. Objektumok, attribútumok meghatározása

2. Adatok gyűjtése, adatbázis létrehozása (Adatbázis munkalap)

3. PIVOT tábla készítése, adatok rangsorolása (inverz irányokkal is) sorszám függvény segítségével (Rangsor munkalap)

• hibapontos rangsor → A51:J62; iránya: B49:G49
• jóságpontos rangsor → A71:J82; iránya: B69:G69

4. COCO Y0 tábla készítése FAST FEED használatával (COCO Y0 és COCO Y0 Inverz munkalapok)

5. COCO STD tábla készítése FAST FEED használatával (COCO STD és COCO STD Inverz munkalapok)

Az eredmények értelmezése (EREDMÉNY)

A FAST FEED használata során kapott eredmény szerint mind a COCO Y0, illetve COCO STD esetében a 10. számú családi ház bizonyult a leghitelesebbnek a vizsgáltak közül.

A feladat eredményeképpen látható, hogy egyes vizsgált jellemzők, mennyire befolyásolják az ingatlanok értékét. A COCO STD esetében főként az alapterület és a telekterület volt meghatározó, míg COCO Y0 esetében minden jellemző szerepelt az árban valamilyen súllyal.

Ajánlások megfogalmazása (KÖVETKEZTETÉS)

A hasonlóságvizsgálat eredményeként, az ár-értéket objektív módon figyelembe véve a 10. számú családi ház a legmegfelelőbb döntés.

Az információ többletérték lehetőségének levezetése (VITA)

A két elemzési módszer különböző végeredményt hozott.

A COCO elemzés objektív, ezáltal megbízhatóbb, pontosabb eredményt ad számomra, kevesebb a ráfordított költség, és emellett az általa elért haszon magasabb az ösztönös megoldás hasznánál, tehát időt és pénzt takaríthatunk meg vele.

Mindezeket figyelembe véve a COCO elemzés választása indokolt.