A lap 2011. október 29., 13:19-kori változata

Forrás

http://miau.gau.hu/oktatas/2011osz/international_realestate_msc.xls

A tervezett alkalmazás/megoldás címe

Nemzetközi ingatlan piaci elemzések: Hol érdemes spekulálni?

A feladat előtörténete

Az ingatlan piac összetett és heterogén természetű. Ennek ellenére egyre több ember szeretné megérteni a jelenlegi állapotát, valamint időben ellenőrizni a piac trendjeit. Megjegyzendő, hogy ez nem csak az ingatlanpiac közvetlen résztvevői (ingatlanközvetítők és ingatlan beruházók) számára fontos. Az utóbbi években az ingatlan iránti nagy érdeklődés figyelhető más üzleti területektől is – befektetési és biztosítási társaságoktól, bankoktól és pénzügyi csoportoktól, és magánszemélyektől is, akik érdekeltek életkörülményeinek javulásában vagy akik szeretnének szabad pénzét ingatlanba befektetni és nyereséget kapni ezen a piacon. Nyilvánvaló, hogy mind az ingatlan szakértőknek, mind az átlagembereknek szüksége van egyszerű rendszerre, amely különböző szempontok alapján hasonlítja össze az ingatlanpiacokat.

A feladat megoldás jelenlegi helyzete és ennek értékelése

Az ingatlanpiacon hosszú ideig az ingatlan átlagos kínálati ára (vagy eladási ára) szolgált elemzés alapjául. Azonban a lakások átlag árának változása nem feltétlenül maga az átlagárnak függvénye. Az ingatlan átlag ára függ az ingatlan vásárlással, bérbeadással, kiadással kapcsolatos költségektől is. Saját elképzeléseim szerint Törökországot tekintem legmegfelelőbb befektetési országként, mert minden figyelembe vehető attribútum sorszámozása után legkisebb hibapontot kaptam (OAM I19:K31). Minden szempont ugyanolyan súlyt kapott, nem figyeltem a szempontok fontosságát, ezért további elemzés során szeretném kideríteni, hogy egyes tényezők milyen mértékben befolyásolják az árat.

A tervezett megoldás adatvagyonának bemutatása (ANYAG)

Az adatvagyon 13országra vonatkozó ingatlanpiac adatait tartalmazza. Adatgyűjtési problémák:

• adók mértéke függ az vásárolt ingatlan árától, az egyszerűsítés miatt az adónak legmagasabb értékét vettem számításba minden esetben

Objektumok (sorok)

Országok: Bulgária, Nagy-Britannia, Spanyolország, Olaszország, Ciprus, Egyesült Arab Emirátusok, Törökország, Franciaország, Horvátország, Montenegró, Csehország, Magyarország, Oroszország

Attribútumok (X, Y oszlopok)

Az oszlopokban a független változók és a függő változó látható.

Ingatlan vásárlási illeték (%). Ennek iránya egy, mivel alacsonyabb ingatlan vásárlási illeték pozitívabban hat az ingatlan befektetésre.

Közjegyzői díj/ügyvégi költség (%). Ennek iránya egy, mivel minél alacsonyabb a közjegyzői díj/ügyvédi költség az országban, annál nagyobb a valószínűsége annak, hogy ezt az országot válasszuk a befektetési országként.

Ingatlan bérbeadás után fizetendő adó (%). Ennek iránya nulla, mivel minél nagyobb az ingatlan bérbeadás után fizetendő adó, annál nagyobb az ingatlan négyzetméter átlag ára.

Ingatlan értékesítés után fizetendő adó (%). Ennek iránya egy, mert alacsonyabb ingatlan értékesítés után fizetendő adó több befektetőt vonz az országba.

Árváltozás 2009ról 2010-re (%). Ennek iránya nulla, minél nagyobb az árváltozás, annál nagyobb az ingatlan négyzetméter átlag ára.

Ingatlan kiadásból származó éves jövedelem (%). Ennek iránya nulla, mért annál nagyobb az ingatlan négyzetméter átlag ára, minél több jövedelmet hoz. A korreláció értéke alapján (OAM adattábla G2) az irány mezőbe 1-t kell írni, azonban az elemzés során a saját elképzelés erőssége miatt 0 értékkel számolok tovább.

Y oszlop: Ingatlan négyzetméter átlag ára (dollár)

A feladat által érintett célcsoportok

Ingatlanközvetítők, ingatlanberuházók; magánszemélyek, akik kiválogatnak az ingatlanvásárlási lehetőségek között, beleértve a befektetési célú vásárlást is; kereskedelmi cégek képviselői, akik választják, hogy hol nyissak ki az irodát; bankok,biztosítási társaságok, építőipari cégek. Kormányzati szervek számára adózási politikák hatásának levezetésére fontos is.

A feladat megválaszolása kapcsán várható hasznosság

Kiadás: 1. Sorszámozás 1fő elegendő ennek a munkának az elvégzéséhez. a, Adatok gyűjtése az ingatlan piacokról. b, Excelbe való bevitele az adatoknak, sorszám függvény beillesztése, hibapontok értékének meghatározása az ingatlan négyzetméter átlag árának megfelelően, illetve szöveges értelmezés. Maximum 5 óra alatt elvégezhető ez az elemzés, 5000forintos órabér. Összesen: 25.000 Ft

Kiadás: 2. Ingatlan tanácsadó cég konzultációja - magánszemély konzultáció 30.000-100.000ft. - kereskedelmi konzultáció 50.000-200.000ft.

Kiadás: 3. Solver súly optimalizálás 1 fő - Adatok gyűjtése, solverrel való elemzése Excel haladó tanfolyam: 30.000 Ft Maximum 9 óra alatt elvégezhető az elemzés, illetve az adatok szöveges értelmezése, 5000 Ft/óra Összesen: 75.000 Ft

Bevétel: A Solver és az Inverz Solver alapján megtudhattuk, hogy melyik országban érdemes venni ingatlant befektetési céllal. Segítségével biztosabb, rövidebb idő alatt képes az ember a befektetési ország kiválasztásában olyan döntést hozni, amely szabad és független más emberek véleményeinek befolyásától és független a nem objektív információktól. Pénz és idő megtakarítható ezzel a módszerrel, hiszen nem kell fordulni ingatlan tanácsadó céghez.

A saját megoldás bemutatása (MÓDSZER)

1. Az alapadatok táblázat elkészítése (OAM A4:H17)

2. Rangsor tábla kialakítása SORSZÁM függvény segítségével, a változók irányának meghatározása

Az input adatvagyont a sorszám függvénnyel, mindegyik attribútumnak megfelelő iránnyal rangsoroltam. (OAM A18:H31) Minden egyes attribútumnál más más irány a mérvadó ( iránya 1, mert alacsonyabb vásárlási illeték kedvezőbb a befektetőnek, iránya 0, hiszen minél magasabb az ingatlan kiadásból szármázó éves jövedelem, annál jobb)

Minden egyes országnál kapott rangsor számokat összeadtam (OAM K19:K31) Így megkapom, hogy melyik ország rendelkezik a legkedvezőbb paraméterekkel (legkevesebb pontszámmal bíró a legjobb ország)

Konklúzió: A legkisebb sorszám összeggel rendelkező ország – Törökország (26hibapont), a következő helyen lévő országok – Nagy-Britannia és Oroszország (38hibapont)

3. Solver súly optimálizálás Kijelentés: Lepcsők és a Solver tábla elkészítése ( Direkt munkalap) Konklúzió: A vizsgálat alapján a legjobb befektetési országként Törökország bizonyult, hiszen ott az ingatlan négyzetméter 5616 dollarral többet ér, mint amennyiért a piacon árulják. („direkt” munkalapK53-K65) 4. Inverz Solver futtatása Az inverz vizsgálatot ellenőrző célból végeztem, az esetlegesen hibás adatok (végeredmények) kiszűrésére.

Konklúzió: Ellenőrzés alapján megállapítottam, hogy Bulgária és Magyarország mégis nem rendelkezik jó befektetési feltételekkel

5. Eredmény értékelése

Az eredmények értelmezése (EREDMÉNY)

A Solver eredményei alapján Törökország bizonyult a legjobb befektetési országként, mivel ár-érték arányban legjobb helyezést ért el. A törökországi ingatlannak tényleges ára alacsonyabbnak bizonyult az országban nyújtott színvonalnál. Bár Törökországban magasak az ingatlan bérbeadás és értékesítés után fizetendő adók, de az ingatlan ára gyorsan növekszik, amit pozitív tényezőként számolunk befektetésnél. Legrosszabb befektetési országként Franciaország bizonyult, hiszen az ingatlan tényleges ára magasabbnak bizonyult az országban teremtett ingatlanpiaci feltételekhez (magas az ingatlan vásárlási illeték, magas az ingatlan bérbeadás és az eladás után fizetendő adó, viszont az ingatlan átlag ára is magas). Csehországban is elég jó feltételek vannak befektetéshez, bár ott is magasak az ingatlan bérbeadás és értékesítés fizetendő adók, és magas az ingatlan vásárlási illeték, de magas az ingatlan kiadásból szármázó éves jövedelem is. Az Inverz Solver lefuttatása után továbbá Oroszország, Nagy-Britannia, Egyesült Arab Emirátusok bizonyultak megfelelő befektetési országokként.

Ajánlások megfogalmazása (KÖVETKEZTETÉS)

Mindkét megoldással ugyanazt az eredményt kaptam, hogy Törökországot kell választani ingatlan-beruházásnál. Az inverz alakja is bizonyította ezt a tényt.

Így Törökországot javaslom befektetésnek megfelelő országként.

Az információ többletérték lehetőségének levezetése (VITA)

Lépcsős függvény átforgatása szakértői rendszerként értelmezhető táblázatba

Kapcsolódó, ill. konkurens megoldások, dokumentumok

Ismerős ingatlanszakértő is megerősítette a vizsgálatomban kapott eredményt. Adatai szerint az ingatlan jövedelmezőségi ranglistát tavaly Egyiptom vezetett, a második helyen pedig Törökország volt. De egyiptomi tüntetések miatt az ország most már nem rendelkezik kedvező feltételekkel ingatlan vásárláshoz ( hiszen nem biztonságos a helyzet), így jelenleg Törökország áll első helyen a legjobb befektetési országok listáján. (Info munkalap) nyilatkozat és kitöltési segédlet