Hazvasarlas

Forrás

XLS

A tervezett alkalmazás/megoldás címe

Családi ház vásárlása

A feladat előtörténete

A közeljövőben tervezem, hogy jelenlegi lakóhelyemről elköltözöm, és családi házat veszek a környéken.

A hasonlóságelemzés segítségével szeretnék a kiválasztott ingatlanok közül a legjobb ár-érték arányú családi ház mellett dönteni.

A feladat megoldásának jelenlegi helyzete (best practice) és ennek értékelése/kritikája

Az internetes hirdető portálokon talált eladó ingatlanok közül kiválasztva néhány családi házat, kigyűjtöttem azok - vásárlás szempontjából jelentősnek ítélt - adatait.

Ezek a következők:

alapterület, telekterület, szobák száma, szintek száma, építés éve, Budapesttől való távolság, vételár.

Ezen jellemzőket figyelembe véve, illetve felhasználva, megpróbálom különböző módszerek segítségével rangsorolni a kiválasztott ingatlanokat.

A Rangsor munkalapon látható a kiválasztott családi házak adott jellemzők szerinti rangsora. Ez alapján az 5. számú családi ház végzett a legjobb helyen, amely alapterületét tekintve jó tágas, megfelelő méretű telekkel rendelkezik, így meg is felelne az elvárásaimnak, viszont az ára elég magas. Így szükség van egy pontosabb rangsorolásra, amely segíti a végső döntésemet.

A tervezett megoldás adatvagyonának bemutatása (ANYAG)

Az ösztönös megoldás különböző eredményeket hozott, így döntésemet nem könnyítette meg. A tananyag nélkül döntésem szubjektív jellegű lenne, míg hasonlóságelemzéssel objektív, tény alapú eredményt kaphatok, habár figyelembe kell vennünk, hogy a vizsgált tényezők megadása saját szubjektív megítélésem alapján történt, és ennél jóval több (nem számszerűsíthető) körülmény játszik szerepet az ingatlanok értékében.

Az adatbázis munkalapon találhatóak az általam kigyűjtött családi házak adatai, azok forrásának megjelölésével.

Objektumok (sorok)

Családi házak 1-10.

Attribútumok (X, Y oszlopok)

• X1 alapterület (nm) → Rangsor munkalap B6:B15
• X2 telekterület (nm) → Rangsor munkalap C6:C15
• X3 szobák száma (db) → Rangsor munkalap D6:D15
• X4 szintek száma (db) → Rangsor munkalap E6:E15
• X5 építés éve (év) → Rangsor munkalap F6:F15
• X6 Budapesttől való távolság (km) → Rangsor munkalap G6:G15
• Y Vételár (millió Ft.) → Rangsor munkalap H6:H15

A 0 (egyenes arányosság) és az 1 (fordított arányosság) alapján megjelöltem az attribútumok irányait:

• alapterület (nm): minél nagyobb, annál drágább, tehát iránya 0.
• telekterület (nm): minél nagyobb, annál drágább, tehát iránya 0.
• szobák száma (db): minél nagyobb, annál drágább, tehát iránya 0.
• szintek száma (db): minél nagyobb, annál drágább, tehát iránya 0.
• építés éve (év): minél nagyobb, annál drágább, tehát iránya 0.
• Budapesttől való távolság (km): minél nagyobb, annál olcsóbb, tehát iránya 1.

A feladat által érintett célcsoportok

A feladat eredménye érdekes lehet azok számára, akik családi házat szeretnének vásárolni, és döntésüket nem csupán szubjektív módon szeretnék meghozni. Esetleg ingatlanirodák részére is hasznos megoldás lehet az ügyfelek részére elkészített hasonlóságelemzés.

A hasonlóság elemzés során objektív rangsort tudunk felállítani a rendelkezésre álló jellemzők segítségével, így összehasonlítóvá válnak a különböző helyeken lévő, eltérő tulajdonságú családi házak árai, ami segíti meghozni az ingatlant vásárlók végső döntését.

A feladat megválaszolása kapcsán várható hasznosság

A vizsgálat elvégzése szakember segítségével több időt, és pénzt kíván meg, mivel meg kell fizetni a szakember ráfordított idejét, míg hasonlóságelemzést az adatvagyon rendelkezésre állásától számítva mi magunk akár 20 perc alatt is készíthetünk az ingyenesen elérhető internetes felületen (MY-X, FAST FEED).

Ösztönös megoldás esetén várható költségek:

• Igénybevett szoftverek, elemző modulok használatának díja: 0 Ft.
• Adatok megszerzése: 0 Ft.
• Szakértő ráfordított ideje: 3 óra
• Szakértői óradíj: 4000 Ft.
• Költség összesen: 12.000 Ft.
• Piaci értéke: 18.000 Ft.

Tananyag segítségével történt elemzés várható költségei:

• Igénybevett szoftverek, elemző modulok használatának díja: 5.000
• Adatok megszerzése: 0 Ft.
• Ráfordított idő: 1,5 óra
• Óradíj: 4000 Ft.
• Költség összesen: 11.000 Ft.
• Piaci értéke: 25.000 Ft.

Az elemzések piac értéke, vagyis értékesítési ára fedezi a ráfordított költségeket, és annyi hasznot tartalmaz, amennyit a költségekhez hozzáadva még a piacon értékesíthető. A tananyag szerinti elemzés értéke magasabb az ösztönös megoldás értékesítési áránál, mivel az pontosabb eredményt biztosít.

Értékkülönbözet

Ösztönös megoldás és tantárgy szerinti megoldás költségkülönbözete: 12.000 – 11.000 = 1.000 Ft.

A megoldások piaci értékének különbsége: 25.000 – 18.000 = 7.000 Ft.

8.000 Ft. reményében kezdek neki a hasonlóságelemzésnek.

A tananyag szerinti megoldás tehát költségkímélőbb módszer, és a megtakarítás mellett figyelembe kell venni a hasonlóságelemzés precízebb megoldását is.

A saját megoldás bemutatása (MÓDSZER)

1. Objektumok, attribútumok meghatározása

2. Adatok gyűjtése, adatbázis létrehozása (Adatbázis munkalap)

3. PIVOT tábla készítése, adatok rangsorolása (inverz irányokkal is) sorszám függvény segítségével (Rangsor munkalap)

• hibapontos rangsor → A51:J62; iránya: B49:G49
• jóságpontos rangsor → A71:J82; iránya: B69:G69

4. COCO Y0 tábla készítése FAST FEED használatával (COCO Y0 és COCO Y0 Inverz munkalapok)

5. COCO STD tábla készítése FAST FEED használatával (COCO STD és COCO STD Inverz munkalapok)

Az eredmények értelmezése (EREDMÉNY)

A FAST FEED használata során kapott eredmény szerint mind a COCO Y0, illetve COCO STD esetében a 10. számú családi ház bizonyult a leghitelesebbnek a vizsgáltak közül.

A feladat eredményeképpen látható, hogy egyes vizsgált jellemzők, mennyire befolyásolják az ingatlanok értékét. A COCO STD esetében főként az alapterület és a telekterület volt meghatározó. Ezt a két attribútumot figyelembe véve minden ingatlan hiteles, tehát megéri az árát. Míg COCO Y0 esetében minden jellemző szerepelt az árban valamilyen súllyal, így már csak az 1., 5., 9. és 10. számú családi házak ár-érték arányai fogadhatók csak el.

Ajánlások megfogalmazása (KÖVETKEZTETÉS)

A hasonlóságvizsgálat eredményeként, az ár-értéket objektív módon figyelembe véve a 10. számú családi ház a legmegfelelőbb döntés.

Az információ többletérték lehetőségének levezetése (VITA)

A két elemzési módszer különböző végeredményt hozott.

Amennyiben az ösztönös megoldás szerint hozom meg a döntésemet, és az 5. vagy 3. számú családi házat választom, amely a COCO Standard vizsgálat szerint ugyan megéri az árát, viszont a figyelembe vett attribútumok alapján nem lehetek biztos abban, hogy ez a legjobb választás. A jó döntés meghozatalához további jellemzőket kellene figyelembe venni a vizsgálat során, mert a COCO Standard esetében ennél a két családi háznál csupán 2, illetve 3 jellemző lett számításba véve.

A COCO Direkt (Y0) esetében minden jellemzőt figyelembe véve került ki győztesként a 10. számú családi ház, melyet valódi értékéhez képest jóval alacsonyabb áron kínálnak.

A 10. számú családi ház értéke 34,8 millió forint, melyet én 22 millió forintért vásárolhatok meg.

A COCO Standard esetében ugyan csak 2 attribútum került beszámításra a 10. számú családi ház esetében, de csupán ezen két jellemzőt tekintve is az eladási árát meghaladja a valódi értéke.

A hasonlóságelemzés segítségével tehát a 8.000 forint hasznon túl - melynek reményében hozzákezdtem - 12,8 millió forint (34,8-22) megtakarítást is elérhetek, hiszen ennyivel kevesebbért jutok a legmegfelelőbb ár-érték arányú ingatlanhoz, melyet jóval értéke alatt kínálnak.

Továbbá megjegyezném, hogy a piaci árak kialakítása, illetve vizsgálata további attribútumok meghatározását követeli meg, hiszen a családi házak esetében ezen vizsgálat során figyelembe vett jellemzőkön túl egyéb fontos tényezők is szerepet játszanak a piaci érték meghatározásában. Így a jó döntésem érdekében további attribútumok vizsgálatát igényelném.

A tantárgy ismeretével elérhető, fentebb kiszámolt 8.000 forint haszonból 5.000 forint tényleges hasznosságot állapítok meg, figyelembe véve az elemzés során nyilvánvalóvá vált tényeket, mely szerint nem dönthetek csupán néhány jellemző ismeretében elkészült elemzés alapján, és az elemzés nem minden objektumra adott hiteles eredményt.

A hasonlóságelemzés során vizsgált jellemzők, illetve objektumok bármikor bővíthetők a még pontosabb eredmény elérése céljából, illetve bárki a saját igénye szerint vizsgálhatja meg az ingatlanokat. Továbbá a COCO elemzés hatékony módszer időfelhasználás tekintetében, hiszen otthon bármikor elkészíthető, és segít fontos - életünket akár hosszú távon meghatározó - kérdésekben megbízhatóbb döntést hozni.