KEP

A tervezett alkalmazás/megoldás címe

Melyik a legjobb eladásra kínált ingatlan jelenleg Szombathelyen a vizsgált ingatlanok közül?

Forrás

http://miau.gau.hu/oktatas/2010tavasz/kep.xls

A feladat előtörténete

Közel tíz éve érdeklődöm az ingatlanpiac iránt. Ingatlanközvetítő és értékbecslő végzettséggel dolgoztam ingatlanközvetítő irodákban, ahol gyakorlati tapasztalatra tehettem szert az ingatlanok állapotának felmérése, értékének megállapítása tárgykörében, miközben megismerhettem az érték megállapításának alig befolyásolható tényezőjét: az emberi egyéniség tényezőt. Sajnos korábban nem ismertem – így nem használhattam – a hasonlóság-elemzésen alapuló szakértői módszereket, noha tökéletes iránymutató az ingatlanpiaci szereplőknek. A hasonlóság-elemzéssel arra voltam kíváncsi, hogy az egyik legnagyobb hazai ingatlanközvetítő cég kínálatában fellelhető szombathelyi eladásra felkínált ingatlanok kínálati ára és leíró adatai alapján mennyire reálisak az árak, és melyik ingatlan lehet a legjobb vétel. Vizsgálatom elvégzéséhez először meghatároztam az attribútumok körét, majd az ingatlanközvetítő cég honlapjáról letöltöttem a szükséges adatokat.

A feladat megoldásának jelenlegi helyzete és ennek értékelése

Alapjában véve a piaci szereplők jogos elvárása lehet, hogy az általuk megbízott közvetítő cég mind eladói mind vevői szempontból reális piaci áron próbálja meg értékesíteni a megbízás tárgyát képező ingatlant, hiszen ezért valamelyik szereplőtől (megbízott cégenként eltérő a jutalék mértéke illetve a díjfizető személye) megbízási díjat kér és kap sikeres közvetítés esetén. A valóság ennél sokkal bonyolultabb, hiszen a közvetítő elsődleges célja a megbízási díj megszerzése. Ezért amennyiben az eladó és/vagy vevő meggyőzhető – személyiségénél fogva, vagy piaci/szakmai ismereteik részleges vagy teljes hiánya miatt – úgy meg fogja próbálni a meghirdetett árat minél alacsonyabb szintre tetetni az eladóval, vagy a reálisnál magasabb árat is reálisként tálalni a vevőnek. Annak érdekében, hogy a kiválasztott ingatlanok árának realitását megállapítsam és közülük a legjobbat kiválasszam a coco módszert hívtam segítségül. Az adatokat a Duna House nevű országos ingatlanhálózat honlapjáról töltöttem le előre meghatározott – minden ingatlan esetében azonos – attribútumok alapján. Az ingatlanok hasonlóság-elemzéssel történő vizsgálata során az attribútumok iránya közül egyedül az emelet irányát „térítettem” el, tekintettel arra, hogy általában a vásárlók az alacsonyabb szinteken található lakásokat részesítik előnyben, így a magasabb szint az árat a tényleges ügyletek megkötésekor negatívan befolyásolja. Az elemzés végeredményeképpen a 3as számú lakás bizonyult a legjobb vételnek. Elemzésemben a legfontosabb attribútumnak pedig az alapterület bizonyult.