Vita:KEP

A tervezett alkalmazás/megoldás címe

Melyik a legjobb eladásra kínált ingatlan jelenleg Szombathelyen a vizsgált ingatlanok közül?

Forrás

http://miau.gau.hu/oktatas/2010tavasz/kep.xls

A feladat előtörténete

Közel tíz éve érdeklődöm az ingatlanpiac iránt. Ingatlanközvetítő és értékbecslő végzettséggel dolgoztam ingatlanközvetítő irodákban, ahol gyakorlati tapasztalatra tehettem szert az ingatlanok állapotának felmérése, értékének megállapítása tárgykörében, miközben megismerhettem az érték megállapításának alig befolyásolható tényezőjét: az emberi egyéniség tényezőt. Sajnos korábban nem ismertem – így nem használhattam – a hasonlóság-elemzésen alapuló szakértői módszereket, noha tökéletes iránymutató az ingatlanpiaci szereplőknek. A hasonlóság-elemzéssel arra voltam kíváncsi, hogy az egyik legnagyobb hazai ingatlanközvetítő cég kínálatában fellelhető szombathelyi eladásra felkínált ingatlanok kínálati ára és leíró adatai alapján mennyire reálisak az árak, és melyik ingatlan lehet a legjobb vétel. Vizsgálatom elvégzéséhez először meghatároztam az attribútumok körét, majd az ingatlanközvetítő cég honlapjáról letöltöttem a szükséges adatokat.

A feladat megoldásának jelenlegi helyzete és ennek értékelése

Alapjában véve a piaci szereplők jogos elvárása lehet, hogy az általuk megbízott közvetítő cég mind eladói mind vevői szempontból reális piaci áron próbálja meg értékesíteni a megbízás tárgyát képező ingatlant, hiszen ezért valamelyik szereplőtől (megbízott cégenként eltérő a jutalék mértéke illetve a díjfizető személye) megbízási díjat kér és kap sikeres közvetítés esetén. A valóság ennél sokkal bonyolultabb, hiszen a közvetítő elsődleges célja a megbízási díj megszerzése. Ezért amennyiben az eladó és/vagy vevő meggyőzhető – személyiségénél fogva, vagy piaci/szakmai ismereteik részleges vagy teljes hiánya miatt – úgy meg fogja próbálni a meghirdetett árat minél alacsonyabb szintre tetetni az eladóval, vagy a reálisnál magasabb árat is reálisként tálalni a vevőnek. Manapság már legtöbb esetben az internetről szerezzük be alapinformációnkat egy ingatlan vásárlása esetén is. Ennek megfelelően a feladatom előtörténetében leírtaknak megfelelően a szükséges adatok letöltését követően szakértői rendszer igénybevétele nélkül kíséreltem meg első körben kiválasztani a legjobb ár/érték arányú lakást.

Valószínűleg minden laikus (vagyis inkább nem szakértő) vásárló elsősorban a négyzetméterre jutó egységár alapján rangsorolná az ingatlanokat, vagyis a Ft/m2 árat venné alapul. Vizsgálatom szerint ebben az esetben a 6-os számú lakás lenne a legjobb 115 ezer Ft körüli négyzetméterenkénti irányárral.

Tekintettel arra azonban, hogy számos más tényező is befolyásolhatja a vásárlást, egy egyszerű számításos módszerrel kísérletet tettem arra, hogy megtaláljam a legjobb ajánlatot. Minden egyes tulajdonsághoz (későbbi attribútumok) helyezést rendeltem lakásonként, az adott tulajdonsághoz kapcsolódó saját preferencia elvárásaimnak megfelelően. Így az alapterület esetében a minél nagyobb- annál jobb helyezés elv szerint, az állapot esetében a minél jobb- annál jobb helyezés szerint, az emelet esetében a minél alacsonyabb- annál jobb elv szerint, az épület belül- és kívül esetében a minél jobb- annál jobb helyezés szerint, a lift esetében a jobb, ha van elv szerint, a szobaszám esetében a minél több- annál jobb helyezés elv szerint, míg az irányár esetében a minél alacsonyabb annál jobb elv szerint jártam el. Készítettem az így nyert helyezések segítségével egy táblázatot, amelyben az egyes lakások összeredményét összeadva a legkisebb pontszámú (legtöbb jó helyezést elérő) lakást választottam a legjobbnak, ami esetemben a 4-es számú lakás lett. (Megjegyzendeő, hogy a pusztán ár/m2 elv szerint legjobbnak valószínűsített 6-os számú lakás 2 másik lakással együtt a második legjobb választásnak bizonyult ezzel az elvvel.)

Szakértői rendszer nélkül tehát két egyszerű módon elvégzett rangsorolás szerint a 4-es és a 6-os lakás tűnt a legjobbnak. Ezt követően végzem el a hasonlóságelemzés módszerével az ingatlanok összehasonlítását.

A tervezett megoldás adatvagyonának bemutatása (ANYAG)

Az értékelés elvégzéséhez szükséges valamennyi jellemzőt (adattal) a hivatkozott ingatlanhálózat weboldalán található információk alapján töltöttem fel a táblázatokba. A COCO inputja egy OAM, melynek sorai az objektumok (9 lakás), oszlopai pedig a választott objektumok mindegyikére érvényes értékkel rendelkező attribútumok. Az attribútumok a következőek: alapterület, állapot, emelet, épület belül, épület kívül, irányár, lift, szobaszám.

A feladat által érintett célcsoportok

Feladatom által érintett célcsoportok az ingatlan adás-vételek potenciális érintettjei.

A feladat megválaszolása kapcsán várható hasznosság

Akár eladóról, akár vevőről beszélünk az ingatlanpiacon, minden szereplőnek vannak egy adott ingatlannal kapcsolatos prioritásai, elvárásai és napjaink elhúzódó recessziós időszakában (természetesen máskor is) kiemelten számít mindenkinek az, hogy mit kap a pénzéért, miért mennyit fizet, illetve, hogy valójában azt kapja-e a pénzéért, amire számít. Táblázataim alapján a kiválasztott ingatlanok kínálati árának realitása meghatározható és a legkedvezőbb ajánlat kiválasztható. Ennek köszönhetően az érintett célcsoportok esetében növekedhet az ügyletek stabilitása.

A saját megoldás bemutatása (MÓDSZER)

A korábban bemutatott adatvagyonnak megfelelően - az objektumok és az attribútumok megadását követően - az OAM oszlopait két logikai csoportba osztottam. Az elsőbe a magyarázó tényezők tartoznak (alapterület, állapot, emelet, épület belül, épület kívül, lift, szobaszám) míg a másodikba a magyarázandó tényező, az irányár. A magyarázandó tényező mellett olyan magyarázó tényezők kiválasztására törekedtem, melyek szakmai értékeket adnak. Lépések: 1. A feladat rövid bemutatása a célcsoport és a hasznosság ismertetésével 2. Adatok rendszerezése, adattábla elkészítése 3. Pivot táblák készítése 4. Rangsor tábla elkészítése az alapadatok kimutatása alapján 5. COCO tábla készítése SOLVER bővítmény segítségével 6. A COCO táblában található értékek alapján az egyes attribútumok értékelése 7. Az egyes lakások magyarázó attribútumait összegeztem, majd az irányárral összevetettem, így megkaptam az egyes lakások irányáraival kapcsolatban, hogy normál áron hirdetik, drágán, vagy mint az a 3. lakás esetében látható, áron alul kínálják.

Az eredmények értelmezése (EREDMÉNY)

A Módszerben 7. pont alatt bemutatott metódussal azonnal megállapítható, hogy a vizsgált ingatlanok közül melyik ára reális, melyiket éri meg megvásárolni. Ha nincs különbség (vagy csak minimális) az irányár és a számolt ár között, abban az esetben az ingatlan ára normál piaci árnak tekinthető. Amennyiben a számolt ár magasabb mint az irányár, úgy a lakás áron alul van a piacon, míg amikor az irányár magasabb a számolt árnál, a lakás túl drágán került meghirdetésre.

Ajánlások megfogalmazása (KÖVETKEZTETÉS)

Az összes szempontot figyelembe véve megállapítható, hogy egy lakás nevezhető kiemelkedően jó vételnek a kilenc ingatlan közül, öt közülük teljesen reális áron kapható, míg három túlságosan drágán.

Az információ többletérték lehetőségének levezetése (VITA)

Érdekesnek találtam, hogy egy olyan lakás bizonyult a legjobb vételnek, amely magas emeleten helyezkedik el - noha az épületben lift is található. Egykori ingatlanosként sokkal inkább fogadtam volna egy alacsonyabban elhelyezkedő ingatlan győzelmére.

Kapcsolódó, illetve konkurens megoldások, dokumentumok

• Üzleti Informatika 2007 Gödöllő ( írta: Dr. Pitlik László)
• https://miau.gau.hu/mediawiki/index.php/Feladatterv:COCO:000_minta
• A különböző ingatlanközvetítő cégek internetes honlapjai