Ingatlanpiac

Forrás

http://miau.gau.hu/oktatas/2011osz/international_realestate_msc.xls

A tervezett alkalmazás/megoldás címe

Nemzetközi ingatlan piaci elemzések: Hol érdemes spekulálni?

A feladat előtörténete

Az ingatlan piac összetett és heterogén természetű. Ennek ellenére egyre több ember szeretné megérteni a jelenlegi állapotát, valamint időben ellenőrizni a piac trendjeit. Megjegyzendő, hogy ez nem csak az ingatlanpiac közvetlen résztvevői (ingatlanközvetítők és ingatlan beruházók) számára fontos. Az utóbbi években az ingatlan iránti nagy érdeklődés figyelhető más üzleti területektől is – befektetési és biztosítási társaságoktól, bankoktól és pénzügyi csoportoktól, és magánszemélyektől is, akik érdekeltek életkörülményeinek javulásában vagy akik szeretnének szabad pénzét ingatlanba befektetni és nyereséget kapni ezen a piacon. Nyilvánvaló, hogy mind az ingatlan szakértőknek, mind az átlagembereknek szüksége van egyszerű rendszerre, amely különböző szempontok alapján hasonlítja össze az ingatlanpiacokat.

A feladat megoldás jelenlegi helyzete és ennek értékelése

Az ingatlanpiacon hosszú ideig az ingatlan átlagos kínálati ára (vagy eladási ára) szolgált elemzés alapjául. Azonban a lakások átlag árának változása nem feltétlenül maga az átlagárnak függvénye. Az ingatlan átlag ára függ az ingatlan vásárlással, bérbeadással, kiadással kapcsolatos költségektől is. Saját elképzeléseim szerint Törökországot tekintem legmegfelelőbb befektetési országként, mert minden figyelembe vehető attribútum sorszámozása után legkisebb hibapontot kaptam (OAM I19:K31). Minden szempont ugyanolyan súlyt kapott, nem figyeltem a szempontok fontosságát, ezért további elemzés során szeretném kideríteni, hogy egyes tényezők milyen mértékben befolyásolják az árat.

A tervezett megoldás adatvagyonának bemutatása (ANYAG)

Az adatvagyon 13országra vonatkozó ingatlanpiac adatait tartalmazza. Adatgyűjtési problémák:

• .....

Objektumok (sorok)

Országok: Bulgária, Nagy-Britannia, Spanyolország, Olaszország, Ciprus, Egyesült Arab Emirátusok, Törökország, Franciaország, Horvátország, Montenegró, Csehország, Magyarország, Oroszország

Attribútumok (X, Y oszlopok)

Az oszlopokban a független változók és a függő változó látható.

Ingatlan vásárlási illeték (%). Ennek iránya egy, mivel alacsonyabb ingatlan vásárlási illeték pozitívabban hat az ingatlan befektetésre.

Közjegyzői díj/ügyvégi költség (%). Ennek iránya egy, mivel minél alacsonyabb a közjegyzői díj/ügyvédi költség az országban, annál nagyobb a valószínűsége annak, hogy ezt az országot válasszuk a befektetési országként.

Ingatlan bérbeadás után fizetendő adó (%). Ennek iránya nulla, mivel minél nagyobb az ingatlan bérbeadás után fizetendő adó, annál nagyobb az ingatlan négyzetméter átlag ára.

Ingatlan értékesítés után fizetendő adó (%). Ennek iránya egy, mert alacsonyabb ingatlan értékesítés után fizetendő adó több befektetőt vonz az országba.

Árváltozás 2009ról 2010-re (%). Ennek iránya nulla, minél nagyobb az árváltozás, annál nagyobb az ingatlan négyzetméter átlag ára.

Ingatlan kiadásból származó éves jövedelem (%). Ennek iránya nulla, mért annál nagyobb az ingatlan négyzetméter átlag ára, minél több jövedelmet hoz. A korreláció értéke alapján (OAM adattábla G2) az irány mezőbe 1-t kell írni, azonban az elemzés során a saját elképzelés erőssége miatt 0 értékkel számolok tovább.

Y oszlop: Ingatlan négyzetméter átlag ára (dollár)

A feladat által érintett célcsoportok

Ingatlanközvetítők, ingatlanberuházók; magánszemélyek, akik kiválogatnak az ingatlanvásárlási lehetőségek között, beleértve a befektetési célú vásárlást is; kereskedelmi cégek képviselői, akik választják, hogy hol nyissak ki az irodát; bankok,biztosítási társaságok, építőipari cégek.

A feladat megválaszolása kapcsán várható hasznosság

A Solver és az Inverz Solver alapján megtudhattuk, hogy melyik országban érdemes venni ingatlant befektetési céllal. Segítségével biztosabb, rövidebb idő alatt képes az ember a befektetési ország kiválasztásában olyan döntést hozni, amely szabad és független más emberek véleményeinek befolyásától és független a nem objektív információktól. Pénz és idő megtakarítható ezzel a módszerrel, hiszen nem kell fordulni ingatlan tanácsadó céghez.

A saját megoldás bemutatása (MÓDSZER)

1. Az alapadatok táblázat elkészítése

2. Rangsor tábla kialakítása SORSZÁM függvény segítségével, a változók irányának meghatározása

3. Lépcsők és a Solver Tábla elkészítése

4. Solver futtatása

5. Inverz Solver futtatása

6. Eredmény értékelése

Az eredmények értelmezése (EREDMÉNY)

A Solver eredményei alapján Törökország bizonyult a legjobb befektetési országként, mivel ár-érték arányban legjobb helyezést ért el. A törökországi ingatlannak tényleges ára alacsonyabbnak bizonyult az országban nyújtott színvonalnál. Bár Törökországban magasak az ingatlan bérbeadás és értékesítés után fizetendő adók, de az ingatlan ára gyorsan növekszik, amit pozitív tényezőként számolunk befektetésnél. Legrosszabb befektetési országként Franciaország bizonyult, hiszen az ingatlan tényleges ára magasabbnak bizonyult az országban teremtett ingatlanpiaci feltételekhez (magas az ingatlan vásárlási illeték, magas az ingatlan bérbeadás és az eladás után fizetendő adó, viszont az ingatlan átlag ára is magas). Csehországban is elég jó feltételek vannak befektetéshez, bár ott is magasak az ingatlan bérbeadás és értékesítés fizetendő adók, és magas az ingatlan vásárlási illeték, de magas az ingatlan kiadásból szármázó éves jövedelem is. Az Inverz Solver lefuttatása után továbbá Oroszország, Nagy-Britannia, Egyesült Arab Emirátusok bizonyultak megfelelő befektetési országokként.

Kapcsolódó, ill. konkurens megoldások, dokumentumok

nyilatkozat és kitöltési segédlet