Szerkesztő:Rdk1

[Média:Lakáspiac elemzés]

Forrás:

[1]

A tervezett alkalmazás/megoldás címe

A Nyugat-dunántúli régió lakáspiaci statisztikájának vizsgálata a 2009-2010-es időintervallumban.

A feladat előtörténete:

Személyes kötődés:

Személyes kötődésünk középpontjában szakirányunk áll, a Területfejlesztés. Leendő területfejlesztő szakemberként nem elhanyagolható a lakáspiac helyzetének vizsgálata és folyamatos figyelemmel kísérése, hiszen gazdaságunk egy nagyon fontos szegmensét képezi. A lakáspiac helyzete nem konstans, hanem folyamatosan és dinamikusan változik. Feladatunkban egy rövid időintervallumot vizsgálva készítettük el elemzésünket.

Szakértői javaslatok:

A lakáspiac figyelemmel kísérésének fontosságára egy sajnálatos, évekkel ezelőtti több milliós bukás döbbentett rá. A lakáspiac szerves részét képezi gazdaságunknak és számos szempontból vizsgálható, hiszen annyi tényező befolyásolja, hogy a taxatív felsorolásuk szinte lehetetlen. Ilyen például a teleknek az ára, a környezet frekventáltsága, a közvetlen lakóközösség, az infrastruktúra és még sok más. A lakások értékének meghatározását nagyban nehezíti, hogy ritkábban adják veszik őket valamint az, hogy nincs 2 egyforma lakás. Gyakran értékbecslőt hívunk segítségül, aki különböző elvek alapján határozza meg egy ingatlan értékét. Az értékbecslést pénzügyminiszteri rendelet szabályozza. A lakáspiac még egy nagyon szembetűnő sajátossága, hogy a vevők és eladók nem azonnal találják meg egymást, hanem időbe telik, így a piac egyensúlyi állapotában is vannak üres lakások. Elemzésünkben a Nyugat-Dunántúli és a Dél-Dunántúli régió összehasonlítását választottuk, lakásépítési szempontból megyénkénti, negyedéves lebontásban, a 2009-2010-es időszakban. A feldolgozott adatok a KSH adatbázisából származnak, és megmutatja a tízezer lakosra jutó, adott időszakban épített lakások százalékos eloszlását a vizsgált megyékben, illetve kiderül elemzésünkből az 1000 lakosra jutó kiadott lakásépítési engedélyek száma, továbbá a megszűnt lakások száma is.

A tervezett megoldás adatvagyonának bemutatása (ANYAG)

A KSH adatbázisából azokat az adatokat választottuk, amelyek leginkább megmutatják a lakásépítés sajátosságait, szempontjait, ezeket lebontva negyedévekre. Az alábbiakban részletezett, már említett attribútumokkal (épített lakások volumenindexe, ezer lakosra jutó kiadott lakásépítési engedélyek száma, ezer lakosra jutó megszűnt lakások száma, kiadott lakásépítési engedélyek volumenindexe, tízezer lakosra jutó épített lakások száma) összehasonlítható a negyed évekre történő megyénkénti lebontás, illetve azok rangsorolása is megtalálható elemzésünkben, így egyértelműen látható, hogy a vizsgált, 2009-2010-es 3 havi lebontású időszakban mely megyék hányadik helyen teljesítettek, egymáshoz viszonyítva. Mivel maga, a kiadott lakásépítési engedélyek száma megyékre lebontva önmagában semmit nem jelentene - hiszen megyénként nem ugyanannyi személy él-, így ezer, illetve tízezer lakosra lebontva vizsgáltuk az adott területeket. Minél többen laknak egy városban/faluban, értelemszerűen annál több lakásra lesz szükség, így az engedélyek száma is megnövekedik. Rangsorunkból tehát arra is lehet következtetni, hogy körülbelül az elemzett megyékben milyen létszám lehetett. Ezt azonban pontosan nem lehetne megállapítani és csak a kiadott lakások számából megítélni, hiszen ahhoz szükség lenne az egy lakásban élő személyek azámának vizsgálatára is.

Objektumok (sorok)

• Baranya megye 2009, I. negyedév

• Baranya megye 2009, II. negyedév

• Baranya megye 2009, III. negyedév

• Baranya megye 2009, IV. negyedév

• Baranya megye 2010, I. negyedév

• Baranya megye 2010, II. negyedév

• Baranya megye 2010, III. negyedév

• Baranya megye 2009, I. negyedév

• Somogy megye 2009, I. negyedév

• Somogy megye 2009, II. negyedév

• Somogy megye 2009, III. negyedév

• Somogy megye 2009, IV. negyedév

• Somogy megye 2010, I. negyedév

• Somogy megye 2010, II. negyedév

• Somogy megye 2010, III. negyedév

• Tolna megye 2009, I. negyedév

• Tolna megye 2009, II. negyedév

• Tolna megye 2009, III. negyedév

• Tolna megye 2009, IV. negyedév

• Tolna megye 2010, I. negyedév

• Tolna megye 2010, II. negyedév

• Tolna megye 2010, III. negyedév

• Győr-Moson-Sopron megye 2009, I. negyedév

• Győr-Moson-Sopron megye 2009, II. negyedév

• Győr-Moson-Sopron megye 2009, III. negyedév

• Győr-Moson-Sopron megye 2009, IV. negyedév

• Győr-Moson-Sopron megye 2010, I. negyedév

• Győr-Moson-Sopron megye 2010, II. negyedév

• Győr-Moson-Sopron megye 2010, II. negyedév

• Vas megye 2009, I. negyedév

• Vas megye 2009, II. negyedév

• Vas megye 2009, III. negyedév

• Vas megye 2009, IV. negyedév

• Vas megye 2010, I. negyedév

• Vas megye 2010, II. negyedév

• Vas megye 2010, III. negyedév

• Zala megye 2009, I. negyedév

• Zala megye 2009, II. negyedév

• Zala megye 2009, III. negyedév

• Zala megye 2009, IV. negyedév

• Zala megye 2010, I. negyedév

• Zala megye 2010, II. negyedév

• Zala megye 2010, III. negyedév

Attribútumok (X, Y oszlopok)

X attribútum:

• Épített lakások száma %-ban megadva: Minél nagyobb az épített lakások száma, annál kedvezőtlenebb a megye tevékenysége építőipar szempontjából a terület beépítettség miatt.

• Ezer lakosra jutó kiadott lakásépítési engedélyek db számban megadva:

• Ezer lakosra jutó megszűnt lakások db számban megadva:

• Kiadott lakásépítési engedélyek száma %-ban megadva: Minél nagyobb a kiadott engedélyek száma, annál kedvezőbben hat a piacra a kereslet megnövekedése által.

• Tízezer lakosra jutó épített lakások db számban megadva:

Y= modell konstans (fiktív idealitási pontszám)

A feladat által érintett célcsoportok

• Lakáspiacon részt vevő vállalatok

• Statisztikai vállalatok, elemzők

• Építőipar iránt érdeklődők

• Magánvállalkozók

• Magyar és külföldi befektetők

A saját megoldás bemutatása (MÓDSZER)

A módszer a következő lépésekből áll:

1. A KSH adatbázisából leszűrt adatok értékoszlopos táblázatba rendezése (Adatok munkalap).

2. A következő lépésben a kimutatásokat készítettük el az Excel kimutatáseszközeinek segítségével összeg és darab nézetben. A darab nézet az adatgyűjtés teljességének ellenőrzésére szolgál, átláthatóvá teszi a már meglévő adatokat, meghatározott létszámra lebontva. Az összeg nézetű kimutatás a rangsormátrixok elkészítéséhez szükséges, amelyek segítségként szolgálnak a COCO Y0 elemzésben. A kimutatásokban a rész illetve a végösszegeket átlagra állítottuk, de mivel a vizsgálat nemcsak a megyékre, hanem időszakokra is vonatkozik, ezért ezeket kikapcsoltuk. (Lakásépítés munkalap)

3. Rangsormátrixok elkészítése (Lakásépítés munkalap). A COCO Y0 elemzéshez szükség van a z Y értékének a meghatározására, így elemzésünkben az Y=10000 lett. Elsőként meghatároztuk az irányokat, majd azt követően készítettük el a rangsort, melyet először normál változatban, majd inverz változatban is táblázatba rendeztünk. A rangsor megállapítását Sorszám függvény felhasználásával készítettük el, mely alapjául a felette látható táblázat (kimutatás) volt segítségünkre. A rangsormátrix megmutatja az adott megyék, adott időszakban, adott mutató és adott irány szerinti egymáshoz viszonyított helyezéseit.

4. A COCO Y0 és COCO Y0 inverz munkalapok a COCO elemzés futtatásával jöttek létre, melyek adatait a rangsormátrix adta, az Y értékével együtt.

5. Ezt kivetően végrehajtottuk a hitelesség ellenőrzését a COCO Y0 munkalapon a HA függvény segítségével. A becslésünk hitelességét úgy állapítottuk meg, hogy összevetettük a rangsormátrix normál és inverz értékét, és ha azok futtatásakor ellentétes eredmény jön ki, a becslés hiteles.

6. A döntés munkalap a futtatás eredményeit foglalja össze.

7. A következő, dinamikus összevonás munkalapon, döntés munkalapon összefoglalt eredményekből készítettünk egy második futtatást, melynek objektumai a 6 dunántúli megyék, attribútumként pedig a negyedéves bontásukat határoztuk meg, illetve átlag, maximum, minimum, szórás, meredekség függvényt használtunk fel, 10000 lakoshoz viszonyítva.

8. A step2 munkalapon segítségül beszínezett tényezőkből készítettünk egy új futtatást, melyből megállapítható, hogy valamelyik megyénél van e jelentős eltérés tény és becslés között. Legjelentősebb eltérés Y=10000-hez viszonyítva, lefele Tolna megye 2009-es IV. negyedévében volt, felfele pedig Somogy megye 2009-es I. negyedévében.

9. A step2 elkészítése után annak inverz megfelelőjét is elkészítettük, egy új lapon.

10. Coco step2 munkalapon a színes hátterű cellákal újrafuttattuk a tanulási folyamatot, méghozzá csak azon tulajdonságokkal, amelyek zajnak bizonyultak.

11. Végül hiba kijavítás gyanánt hitelesség vizsgálatot végeztünk, továbbá tény-becslés összevetést.

Az eredmény értelmezése (EREDMÉNY)

Becslésünkből megállapítható tehát, hogy 2009-ben Vas megye I. negyedévében teljesített a legjobban, legrosszabbul pedig Tolna megye az első negyedévben. 2010-ben Zala teljesített a legrosszabbul, Győr-Moson-Sopron megye pedig a legjobban. Az új lakások átlagárában 2010 első negyedévében az előző negyedévihez képest átmeneti áremelkedés következett be, ami teljes mértékben a minőségi összetétel megugrásának volt betudható.

A megyék negyedévenkénti vizsgálata szerint 2009-2010-ben:

16 jól teljesített

9 kiegyenlített

17 rosszul teljesített

Kapcsolódó, ill. konkurens megoldások, dokumentumok

https://miau.gau.hu/mediawiki/index.php/Feladatterv:COCO:000_minta