Példa:COCO:Eladólakások

Az alkalmazás/megoldás címe

A budapesti, eladó lakások jellemzőik és áraik alapján való összehasonlítása

A forrásdokumentum URL-je

http://miau.gau.hu/temp/javitott/pl/7_orbanyosfa_7.xls

A wiki-leírás a fenti URL-en található állomány minden munkalapjáról szól.

A KÉRDÉS-re adható válaszok

Érdemes-e egy lakásra az adott összeget kifizetni, illetve érdemes-e egy lakást azon az áron eladni?

A KÉRDÉS által érintett célcsoportok

A COCO-elemzés a lakást-vásárlók számára nyújt segítséget abban, hogy megtalálják azt a lakást, melyet érdemes megvásárolni a tulajdonságai alapján. Ezen kívül segítséget ad a lakást eladók számára is a reális ár becsléséhez.

A KÉRDÉS megválaszolása kapcsán várható hasznosság

Vevői oldalról: adott lakás milyen előnyökkel indul a többivel szemben, mekkora áron, ill. eladói oldalról: mennyiért adható el egy lakás, hogy a piacon versenyképes maradjon.

A válaszokat befolyásoló tényezők

1. Négyzetméter (m2) (maximalizálandó)

2. Szobák száma (db) (maximalizálandó)

3. Emelet (minimalizálandó)

4. Építés éve (év) (maximalizálandó)

5. Típus (anyag) (egyedi, szakértői rangsor)

6. Fűtés (típus) (egyedi, szakértői rangsor)

7. Parkolás (egyedi, szakértői rangsor)

8. Állapot (egyedi, szakértői rangsor)

9. Tulajdonság (egyedi, szakértői rangsor)

és az ár (euró)

A vizsgált kombinatorikai tér mérete

Objektumok száma:5

Attribútumok száma:10

A vizsgált jelenségek térbeli kötődései

A lakások jelenleg (2006. őszén) is megvásárolhatóak Budapesten. A vizsgálat kiterjeszthető más település eladó lakásaira.

A vizsgált jelenség időbeli kötődései

Jelenleg megvásárolható lakásokat hasonlít össze az elemzés. A vizsgálat módszertana használható a jövőben, hisz ezen tulajdonságok a lakásoknál várhatóan nem változnak.

A megoldás gyakorlati hasznosságának értékelése

Az elemzés során mindegyik lakás ára kiegyenlített, azaz egyik sem mondható drágának, sem olcsónak. Az elemzést azért volt érdemes elkészíteni, mert bárki, aki lakást akar venni, egyszerűen össze tudja hasonlítani a lakások jellemzőit az árakkal. A döntést segíti, hisz megtudhatja az elemző, mennyit kell fizetnie adott objektumok esetén! azért, hogy például a földszinten lakjon. Vagy ha lakást adna el, akkor, mekkora azaz ár, amennyiért érdemes eladni, hogy ne legyen olcsó, de megkapja az árát.

(Szerkesztői megjegyzés: Minden egyes kijelentést a háttér-XLS figyelembe vett celláinak megadásával illik alátámasztani: pl. munkalap "coco modositott", cella: F29, F30 alapján megállapítható mennyivel ér többet a tégla, mint a panel (vö. brand-érték)...)

Az eladó lakások jellemzőinek eltérései számszerűen kifejezhetők. Ez alapján eldönthetjük, hogy érdemes-e például 5 m2-ért 2Mft-ot kifizetni, a B29 és a B30-as cellák különbsége alapján, mert nem az 5 nm, hanem valószínűleg jobb a lakás elosztása, illetve ritka az előfordulása vezet ilyen jelentős különbözethez.

Az elemzés a négyzetmétert veszi elsődleges szempontnak (cella: B52). A 27 illetve a 36 m2-es lakások között 1,7M Ft a különbség (cella:B32 illetve B33 különbsége), ennyivel kell 9 m2-ért többet fizetni. Kicsit több hely jobban hasznosítható, így többet tud érni, ezeknél a lakásoknál.

Második szempont a szobák száma (C52). A 4 illetve 3 szobás lakások ugyanannyit ér (cella:C29=C30), a megoldás ezen objektumok alapján nem tesz különbséget ilyen szempontból árban. Viszont a két szobásakhoz viszonyítva 1,3M Ft-tal érnek többet, cella C30 és C31 különbsége alapján. Az 1 illetve 2 szobás lakás közötti árkülönbség 1,2M Ft, C31 illetve C32 különbségét tekintve. Valószínűleg az egyszobásakat párok, vagy nyugdíjasok veszik meg, míg a 2 szobásakat családok, akik hajlandóak többet fizetni a gyermekek miatt.

A 3. szempont a tulajdonság, J52 cella mutatja ezt meg. A lift+erkély kb. 2M Ft-tal ér többet, mintha csak az egyik lenne, ezt a J29 és J30 cellák közötti eltérés tükrözi.

A 4. szempont a típus (F52), az 5. a fűtés (G52). A téglalakásokért 1,8M Ft-tal kérnek többet, F29 és F30 cellák differenciája utal erre, hisz tartósabb. A gáz fűtésért 600.000 Ft-tal többe kerül a távnál, azért mert olcsóbb, ezt a G29 illetve a G30 közti különbség árulja el.

A 6. szempont az emelet (D52). A földszinti, 2. és 3. emeleti lakásokért kb. 500.000 Ft-ot kell fizetni, hogy ne lépcsőzzünk fel a pl. 6.-ra, D31 és D32 cellák közötti eltérés mutatja meg.

A parkolást (D29, D30), állapotot (I29, I30, I31, I32) és az építés évét (E29-től E33 cellákig) zajnak tekinti, vagyis a drága objektumoknál sem feltétlenül jobb a parkolási helyzet, ill. fiatalabb az épület...

Az árak kiegyenlítettek, azaz mindegyik érhet annyit, amennyiért meghirdették.

---

A módosított elemzésnél egy lakás árát változtattam meg. Célom, hogy megfigyeljem, ekkor az attribútumok sorrendje hogyan változik, és melyek lesznek a zajok.

A fontossági sorrend átalakult. Érdekes az első helyre az építés éve került (E52 cella mutatja ezt meg), mely eddig csak zaj volt.

Az 1910-ben épült lakás árát minimálisan, de csökkenteni lehetne, E40-es cella utal erre.

A többi egyenrangú (E39, E41, E42, E43).

A második maradt a szobák száma (C52). A 3. típus (F52), a 4. az emelet (D52). Téglalakásért most is kb 1,8M Ft-ot kell fizetni, F29 és F30 cellák differenciája mutatja ezt meg, míg az emeletnél egyenlő a 6., 3. és 2. emelet (D30,D31,D32), a földszinti kb. 1,9-al ér többet ezekhez képest, D29 és az előző 3 cella közti különbség rámutat erre.

Az állapot már nem zaj, hanem az új, illetve a felújított lakásokért 1,3M Ft-ot kell fizetni, a többihez képest, az I29 és I30 cellák ennyivel magasabb összeget tartalmaznak az I31 és I32-es cellákhoz képest. Ez érthető, hisz minőségileg érnek ennyivel többet. A tulajdonságot ugyanúgy alakította, csak a különbözet sokkal kisebb lett, 300.000 Ft, ennyi a J29 illetve a J30 közti eltérés.

A fűtés (G29,G30) és parkolás (H29,H30) zajnak minősül.

Itt is kiegyenlítettek az árak, ami azt jelzi, hogy rel. széles az a "fennsík", melyen logikusan ki lehet osztani a lécsők értékét... A K23-as korrelációs érték jelzi, hogy a legdrágább lakás erőteljes leértékelése formálisan rontja a jellemzők és az árak közötti összeföggést. A még hibátlan megoldás azonban azt is jelzi, hogy van olyan következetes logika, mely mentén a piac továbbra is egyensúlyba kerül. Az érték fogalma tehát sokszínű. A módosított és az eredeti elemzés közösen rámutat arra, hogy az emberi értékítélet a Konrad Lorenz-i logika szerint bármilyen mintázat el- és felismerésére képes lehet, bár ehhez nem árt némi szoftveres támogatás...

A módosított elemzésben megjelenik egy negatív lépcsőfok is, mely (E40) egyrészt indirekt módon jelzi, hogy egy nagyon régi objektum várható fenntartási költség-robbanása előnytelen lehet, s ezt az eladó is így látja, különben magasabbra is taksálhatta volna az árat....

Mivel az eredeti elemzésben az összes ára kiegyenlített, így a vevő dönti el, hogy melyik lakásra van pénze. Ez az elemzés arra szolgál, hogy az árakat és a jellemzőket összehasonlítsuk.

Kapcsolódó, ill. konkurens megoldások, dokumentumok

http://miau.gau.hu/miau/79/ka.xls

http://miau.gau.hu/miau/77/sz2.xls

Feltárt pontatlanságok

Az elemzés nem számol(hat) a szubjektív tényezőkkel. Például, ha egy nyugdíjas házaspárnak fontosabb a távfűtés, mert azt szokták meg. Vagy, ha valaki a kilátásért hajlandó többet fizetni, és 10. emeleti lakást keres. Vagy, ha valaki klausztrofóbiás és nem fizet 300.000 Ft-tal többet azért, hogy egy tömbben legyen lift, hisz úgysem használná.