BA3:Bérleti díjak

Forrás

XLS

A tervezett alkalmazás/megoldás címe

Üzlethelyiségek bérleti díjának összehasonlító elemzése forgalomszámlálási adatok figyelembe vételével (Forgalomszámláló-rendszer vizsgálata, árképzés, árpolitika alapján a menedzsment és a vásárló szemszögéből)

A feladat előtörténete

Tanulmányomban a bevásárlóközpont üzlethelyiségeinek bérbeadását vizsgálom, mely mint a bérlő felé és a bérbeadó felé reális indokot ad arra, hogy egy adott helyiség bérleti díja hogyan tevődik össze. Napjainkban igen fontossá vált azon okok indoklása, mely meghatározza, hogy milyen szempontok alapján is adnak egy üzlethelyiséget bérbe. Eddigiekben forgalomszámlálásra infra-, és lézeres rendszereket használtak, de ezek a rendszerek pontossága 50% alatt húzódott.

A jelenlegi átlagárakat az üzlet építését követöen a beruházás költségéhez mérten 10 éves megtérülési ídőbvel számolták.

A feladat megoldás jelenlegi helyzete és ennek értékelése

Kamerák felülről figyelik a bejáratokon keresztül haladó látogatókat. Így a kamerák az összes látogatót detektálják, 90%-os pontossággal. A kamerák a mozgó objektumokat körvonalazzák, ezzel meghatározva az objektumok nagyságát. A kameraképen két, A és B zónát definiálunk, tetszés szerinti geometriával. Definiáljuk a mozgó objektumok maximális nagyságát, a mozgási sebesség detektálását, a kontrasztot, világosságot és felbontást. A szoftver detektálja a mozgó objektumokat és számolja a definiált nagysággal azonos méretű (mozgó) objektumok átlépéseit a két zóna között. A rendszer csak azokat a mozgó objektumokat számlálja, melyek teljes méretükkel léptek ki az egyik zónából és léptek be a másik zónába. Ha egy mozgó objektum kilép az egyik zónából, de nem lép be a másikba, a rendszer nem veszi figyelembe, „nem számolja meg”.

A számlálás értékei Microsoft Access .mdb formátumú fájlban kerülnek rögzítésre. Ezeket az adatbázisokat dolgozza fel a RealStat. A rendszer hálózaton belül bárhonnan elérhető. Interneten keresztül csak a belső hálózati engedéllyel rendelkező személyek tekinthetik meg. A kamerák riportjai egyenként és egységekké rendezve (bejáratonként) is megtekinthetőek. A program rugalmasan kínál lehetőséget a riportok időbeli megformázására. Ennek alapján egyszerűen készíthetünk ötperces, negyedórás, órás, napos, heti, havi, negyedéves és éves riportokat.

A jelenlegi helyzetet csak részlegesen írják le a fentiek: a kérdés, hogy ellenőrzi saját magát a bérleti díjat meghatározók, az őket hogyan ellenőrzik a tulajdonosok, ill. a bérlők (képviselői) manapság...

A tervezett megoldás adatvagyonának bemutatása (ANYAG)

Beadott munkámban a felhasznált adatok csak részben valósak. A bevásárlóközpont üzemeltetőjének kérésére egyes adatokat megváltoztattam. Ami az áthaladó forgalmat illeti valós adatokon alapul éves szinten.

Objektumok (sorok)

Alapadat táblában az objektum oszlopban illetve annak soraiban található a bevásárlóközpont öt legforgalmasabb bejárata.

Objektumok • Eiffel kapu

• Ferdinánd kapu

• Indochina kapu

• Mill kapu

• Nyugati átjáró

Attribútumok (X, Y oszlopok)

Az alap adatbázisban a következő attribútumok vannak feltüntetve:

• Bejárathoz viszonyított üzlet minimum bérleti ideje (X), mértékegysége: Év, Irány: 0, melyben a hosszabb bérleti időt részesíti előnyben (preferál).

• Bérelhető üzlet vevőterének nagysága (X), mértékegysége: m², Irány: 0, melyben a kisebb területű üzlethelyiséget részesíti előnyben (preferál).

• Üzlet Portáljának maximális reklám-kirakat maximális felülete (X ), mértékegysége: m², Irány: 1, melyben a reklámfelületet részesíti előnyben (preferál).

• Üzlethez tartozó kiszolgálóhelyiség mérete (X), mértékegysége: m², Irány: 1, melyben a kiszolgálóhelyiséget részesíti előnyben (preferál).

• Éves szinten megforduló látogató bejáratok szerint (X), mértékegysége: fő , Irány: 0, melyben a bejáratoknál megforduló legtöbb látogatót részesíti előnyben (preferál).

• Átlagár bejáratoktól függően (Y) mértékegysége: Ft/ m², Irány: 1, melyben az olcsóbb átlagárt részesíti előnyben (preferál).

A feladat által érintett célcsoportok

Hasznosságát az Üzemeltetés és a HR használja ki legfőképpen, hiszen az árképzés hitelességét, hasznosságát a rendszer támasztja alá. Valamint a marketing, mely jövőbeni tervek, reklámok készítésében nyújt segítséget.

De mennyi a potenciális haszon? Volt-e értelme a feladatba belekezdeni? Erre csak akkor lenne válasz, ha fentebb a jelenlegi helyzetről átfogó képet sikerült volna kapni: ki mit tesz a pivot-jelentés adataival, mennyi idő alatt, mennyi erőforrás felhasználása mellett, milyen kockázatokat vállalva...

A feladat megválaszolása kapcsán várható hasznosság

Hasznossága az árképzésben csupán annyi, hogy egy adott üzlet előtt elhaladó napi, heti, havi, éves forgalom számszerű meghatározása, mely indoklást ad arra a bérlőnek, hogy miért kerül ennyibe az üzlethelyiség bérleti díja, és hogy az adott üzlethelyiség a meghatározott időszakra megéri-e a bérleti díja.

Milyen mértékben befolyásolja a forgalom az üzlethelyiségeket bérlők bevételeit, forgalmát?

Bérlőnek fontos a forgalomszámláló által számolt számadat, hiszen kalkulálni tud egy éves áthaladó forgalom után arra, hogy a jövőben mire is számíthat.

A saját megoldás bemutatása (MÓDSZER)

Munkám során a következő alkalmazásokat alakítottam ki az xls. munkafüzetben Info munkafüzet: tartalmaz egy rövid bemutatást arról, hogy a munkám folyamán milyen szempontokat is vettem figyelembe. Továbbá tartalmazza hivatkozással a többi munkafüzet elérhetőségét. Data munkafüzet: tartalmazza a meghatározott nézetek szerint kialakított 7x31 táblázatot, mely a továbbiakban alapadatként szolgál. Pivot munkafüzet: az alapadatok segítségével egy kimutatás varázslóval generál Pivot táblázatot szűrési lehetőségekkel. Pivot táblázat jelentősége a nagy adatbázis kezelésére és szűrésére szolgál. Coco munkafüzet: FKERES függvény segitségével készült. A Coco munkafüzet tartalmazza:

Címsor szövege

Alapadatok

• Rangsorszámok (melyet egy Sorszám függvénnyel rangsorszámot generál)

• Lépcsők ( értékben Ft-ban) : itt a Solver kimeneti paramétereit helyezzük el.

• Coco ( érték FT-ban): FKERES függvény segítségével a Solver adatokhoz mérten kitölt.

Táblázat fontos részét képezi a hiba nényzetes összege is, mely a Solver célérték mezőjét képezi.

Az eredmények értelmezése (EREDMÉNY)

Solver alapján a bejáratokhoz mérten a négyzetméter ár kiegyensúlyozott, de volt olyan attribútum, mely zajként kiesett (volna, ha:)

Második lépésben egy Coco-online tesztet is végeztünk, melynek eredménye, azt mutatta, hogy a Mill kapu ármeghatározása a négyzetméterhez viszonyítva fajlagos nyertes KO szempont feltételezésében.

Ajánlások megfogalmazása (KÖVETKEZTETÉS)

Azt gondolom, mivel a Nyugati átjáró a legforgalmasabb és a bérleti díj is csak kis mértékben haladja meg az optimálist?, ezért ezt a bejáratot tartom a legoptimálisabb??? választásnak, hiszen itt halad át éves szinten a legnagyobb forgalom. Következtetés képen ezen a bejáraton a legvalószínűbb a nagyobb bevétel.

Az információ többletérték lehetőségének levezetése (VITA)

Mivel a cél, a minél nagyobb bérleti díj meghatározása ezért úgy gondolom, a látogatók számának növelésében látom elsősorban a megoldást, persze ez csak egy szempont. Lehet a bérleti díjat is csökkenteni, csak a kérdés az, hogy vajon a bérlők hajlandóak-e az áraikat is a bérleti díjhoz mérten csökkenteni?

Kapcsolódó, ill. konkurens megoldások, dokumentumok

nyilatkozat és kitöltési segédlet

• Üzleti Informatika 2007 Gödöllő ( írta: Dr. Pitlik László)

• https://miau.gau.hu/mediawiki/index.php/2007:autok

• https://miau.gau.hu/mediawiki/index.php/2007:M%C3%BCzli-%C3%B6sszehasonl%C3%ADt%C3%A1s

• https://miau.gau.hu/mediawiki/index.php/2007:Telefonok_%C3%B6sszehasonl%C3%ADt%C3%A1sa

• https://miau.gau.hu/mediawiki/index.php/Feladatterv:COCO:000_minta

• https://miau.gau.hu/mediawiki/index.php/Feladatterv:M%C3%BCzliszeletek