Ikerházak

A tervezett alkalmazás /megoldás címe

Gödöllőn kínált ikerházak összehasonlítása árak, illetve ingatlan szakértők által legfontosabbnak gondolt tulajdonságok alapján. Az összehasonlítást hasonlóság elemzés segítségével végzem.

A feladat előtörténete

A gazdasági válság egyik leginkább sújtotta piaca az ingatlanpiac volt. Jelentős visszaesés mutatkozik mind a lakás-, ház-, és irodavásárlásokban. A GKI adatai szerint a tranzakciók számának a csökkenése megállt, stagnálás figyelhető meg a 2012. 3. negyedévében. Az ingatlan recesszió legfőbb indikátora a lakossági magas szintű eladósodottságon túl, az ehhez tartozó túlkínálat és nagyon nehéz finanszírozás. A vásárolások lefelé tolódtak: a kereslet a kisebb értékű, illetve kisebb méretű ingatlanok irányába toldódik. Megfigyelhető, hogy agglomerációs hatás is egyre erősebben jelentkezik az ingatlanpiacokon. Az elmúlt időszakban a fővárosból az agglomerációba költözők száma nőtt, amely részben a kedvezőbb ingatlan áraknak tudható be. Ennek hatása a budapesti piacra az volt, hogy az ingatlanok árak csökkenésének az üteme felgyorsult. Megfigyelhető bolygó városokban az trend, hogy a lakóingatlanokra kiadott építési engedélyek számában növekedés tapasztalható a több lakásos, ikerházak terén, a családi ház vásárlások rovására. Ezt a megkérdezett gödöllői ingatlanértékesítő alátámasztotta.

Vizsgálódásom céljának a gödöllői ingatlanpiacon kínált ikerházakat választom.

A feladat megoldás jelenlegi helyzete és ennek értékelése

A feladat elvégzéséhez tapasztalataikról kérdeztem 4 ingatlan értékesítéssel foglalkozó ismerőseimet, hogy mondják meg, melyek azok a fő ismérvek amelyek meghatározzák egy ingatlan értékét, amelyek alapján a kínált ingatlanok összehasonlíthatóak. Erre egyértelműen mindenkitől a következő válaszokat kaptam: - Telek mérete - Hasznos alapterület - Műszaki tartalom - Építés éve

Mindenkitől kaptam még egy másik jellemző tulajdonságot is befolyásolja az ingatlan értékét, ami az alábbiakkal írtak le: a városrész ahol, az ingatlan elhelyezkedik, szomszédok, utca kialakítása, központtól való távolság, zajforrások távolsága. Ezek összevontan presztízs jellemzőnek neveztem el.

Kérdésemre, hogy a fenti attribútumok közül melyik az árra leginkább hatással lévő tulajdonság, már nem egyértelmű válaszokat kaptam, bár egyöntetűnek tűnt, hogy a hasznos alapterület a leginkább mondott ilyen jellemző. A felállított modellel erre is szeretnék választ kapni.

A tervezett megoldás adatvagyonának bemutatása (ANYAG)

Objektumok: 9 Attribútumok: 7 9^7=4782969

Az egyes objektumok attribútumait a leglátogatottabb gödöllői ingatlant hirdető honlapról szedtem, 2013.01.10.-én. A modell felállításához szükséges összes információ rendelkezésre állt. Ház 1 [1]

Ház 2 [2]

Ház 3 [3]

Ház 4 [4]

Ház 5 [5]

Ház 6 [6]

Ház 7 [7]

Ház 8 [8]

Ház 9 [9]

A feladat által érintett célcsoportok

Az érintett célcsoportok lehetnek:

Ingatlant, ikerházat vásárló háztartások Ingatlanirodák Ingatlant értékesíteni kívánó személyek

A feladat megválaszolása kapcsán várható hasznosság

Megválaszolhatóak lesznek a következő kérdések: -Vásárlói oldalról: Melyik a legjobb vétel a kínált ingatlanok közül? -Eladói oldalról: A többi ingatlanhoz mérten, mennyi lehet a kínált ingatlan eladási ára? -Mely az az attribútum, ami leginkább befolyásolja egy ingatlan értékét?

A válaszokat befolyásoló tényezők

A válaszokat a következő attribútumok befolyásolják:

- Telek mérete (négyzetméter) - Hasznos alapterület (négyzetméter) - Műszaki tartalom* (érték) - Építés éve (év) - Presztízs (érték) - Ár (MFt)

• Az értékeket úgy kaptam meg, hogy a 4 megkérdezett ingatlanértékesítő az attribútumokat szakértői véleménye alapján rangsorolta egy 1-10-ig terjedő skálán, ahol 1 a legrosszabb érték, 10 pedig a legjobb. Az így kapott osztályzatok átlagából került kialakításra az attribútumhoz rendelt érték.

A saját megoldás bemutatása (MÓDSZER)

1.lépés: online adatgyűjtés
2.lépés: metaadatbázis
3.lépés: PIVOT kimutatás előállítása ellenőrzés céljából
4.lépés: Primer adattábla
5.lépés: Rangsor kialakítása SORSZÁM függvény segítségével
6.lépés: COCO tábla, amely FKERES függvénnyel hivatkozik a Lépcsők táblára
7.lépés: SOLVER beállítása: célcella minél kisebb értéket vegyen fel; korlátozó tényező: egy adott lépcsőfok nem lehet nagyobb a felette levőnél
8.lépés: SOLVER futtatása
9.lépés: Eredményértékelés valós és becsült ár különbségével SZORZATÖSSZEG és HA függvény segítségével
10.lépés : Kiegészítő számítások elvégzése ÁTLAG és SZÓRÁS függvénnyel

Az eredmények értelmezése (EREDMÉNY)

A felállított modell eredményéből kiolvasható, hogy az egyes ingatlanok kínálati árai, hogyan viszonyulnak a többi ingatlan ár / érték tulajdonságaihoz. Megállapítható, hogy mely tételek vannak alul- vagy éppen túlárazva. Ezen keresztül az elemzés elején feltett két kérdés megválaszolva lett. A harmadik, az attribútumok árra gyakorolt hatása is kiolvasható az elemzésből, miszerint valóban a legfontosabb tulajdonság az ingatlan hasznos alapterülete. Az ingatlanértékesítők közötti véleményeltérést az elemzés tisztázta: a jelen adatbázis alapján az attribútumok árra gyakorolt fontossági sorrendje a következők szerint alakult: 1. Hasznos alapterület 2. Építés éve 3. Műszaki tartalom 4. Telek mérete 5. Garázs 6. Presztízs érték

Ajánlások megfogalmazása (KÖVETKEZTETÉS)

Az elkészített modell információval szolgál az ingatlant értékesítők számára, adatot ad, hogy a többi felkínált ingatlanhoz viszonyítottan, milyen értéke lehet az eladni kívánt ingatlannak.

Az információ többletérték lehetőségének levezetése (VITA)

A kapott eredmény az mutatja, hogy bár az ingatlan eladók az áraikat többi kínált ingatlan függvényében nem pontosan az optimum szerint állították be, az attól való eltérések nem számottevőek, a megjelölt eredmények kivételével.

Kapcsolódó ill. konkurens megoldások, dokumentumok

[10]

[11]

A feladat megoldásához potenciálisan szükséges IT-kompetenciák

• Wiki használat
• Metaadatbázis
• Kimutatás-varázsló
• Excel függvények
• SOLVER